Une clause d'habitation du règlement ne vaut que si la destination de l'immeuble la justifie

Un cabinet de kinésithérapie au deuxième étage, un bureau d’architecte au premier, un atelier de graphisme sous les toits : la question de l’activité professionnelle exercée dans un lot revient dans beaucoup d’immeubles. Elle se pose presque toujours de la même façon, à partir d’une clause du règlement de copropriété qui réserve les lots à « l’habitation » ou à « l’habitation bourgeoise ».

La réponse ne se trouve pas dans la clause seule. Elle se trouve dans le rapport entre cette clause et ce que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 appelle la destination de l’immeuble. Ce billet décrit ce rapport, du point de vue du droit de la copropriété uniquement : les règles d’urbanisme, celles qui encadrent l’usage des locaux et celles qui régissent un éventuel bail relèvent d’autres corps de textes et ne sont pas traitées ici.

Le point de départ est la liberté d’usage

L’article 9, I, de la loi de 1965 pose le principe : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La liberté est la règle, la restriction l’exception. Un copropriétaire n’a pas à demander à l’assemblée générale l’autorisation d’utiliser son lot comme il l’entend, tant qu’il reste dans ces deux limites.

La limite est posée par l’article 8

L’article 8, I, de la loi de 1965 confie au règlement de copropriété le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance. Mais il encadre immédiatement ce pouvoir : le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Trois critères se lisent dans cette phrase.

• Les actes. Le règlement lui-même et l’état descriptif de division décrivent l’immeuble et l’usage auquel il est destiné : résidentiel, mixte, commercial en rez-de-chaussée.
• Les caractères de l’immeuble. Standing, configuration, nombre de lots, présence de services collectifs : ce que l’immeuble est matériellement.
• Sa situation. L’environnement dans lequel il s’insère : quartier résidentiel, centre commerçant, secteur d’affaires.

Une clause restrictive n’est donc pas valable parce qu’elle figure au règlement. Elle l’est parce que la destination de l’immeuble, appréciée selon ces critères, la justifie.

Les clauses d’habitation ne se lisent pas toutes de la même façon

La pratique notariale a produit plusieurs formules, et la jurisprudence les a interprétées de manière différenciée. Les grandes lignes sont constantes, mais chaque clause se lit dans son contexte et selon les termes exacts du règlement.

Formule du règlement	Lecture habituelle	Point de contrôle
Habitation bourgeoise « exclusive »	Usage réservé à l’habitation, activité professionnelle en principe exclue	La restriction doit rester justifiée par la destination de l’immeuble
Habitation bourgeoise simple	Habitation principale, activités libérales souvent tolérées si elles ne modifient pas le caractère de l’immeuble	Absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires
Usage mixte (habitation et professionnel)	Activité professionnelle admise dans les lots visés	Respect des conditions éventuellement fixées par le règlement
Silence du règlement	Liberté d’usage de l’article 9	Destination de l’immeuble et droits des autres copropriétaires

Ce tableau décrit des tendances d’interprétation, pas des solutions acquises. Deux clauses rédigées de la même façon peuvent recevoir une portée différente selon l’immeuble auquel elles s’appliquent, parce que le critère de l’article 8 n’est pas la formule mais la destination.

Une restriction injustifiée est réputée non écrite

Que se passe-t-il lorsqu’une clause restreint l’usage des lots sans que la destination de l’immeuble le justifie ? L’article 43 de la loi de 1965 répond : les clauses contraires aux dispositions des articles qu’il énumère, dont l’article 8, sont réputées non écrites.

La clause n’est pas annulée pour l’avenir : elle est regardée comme n’ayant jamais produit d’effet. Constater ce caractère non écrit relève du juge, qui apprécie au cas par cas si la restriction est justifiée. La démarche inverse est tout aussi vraie : une clause justifiée par la destination de l’immeuble s’impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont acquis leur lot après l’établissement du règlement.

L’assemblée ne peut pas modifier seule la destination

Le vote en assemblée générale n’est pas un moyen de contourner le règlement, dans un sens comme dans l’autre. Les deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi de 1965 posent deux verrous.

Envers chaque copropriétaire. L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement.

Envers la collectivité. L’assemblée ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, modifier les stipulations du règlement relatives à la destination de l’immeuble, ni aliéner les parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de cette destination.

Une résolution qui ouvrirait ou fermerait l’immeuble aux activités professionnelles, votée à une majorité ordinaire, se heurte donc à ces règles. Les régimes de majorité et leurs limites sont exposés dans la note sur l’assemblée générale et dans celle consacrée aux règles de majorité.

L’activité peut exiger une autorisation distincte

Même lorsque l’activité est compatible avec le règlement, son installation peut toucher la collectivité par un autre biais. Une plaque sur la façade, un aménagement de l’entrée, des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne relèvent plus de la seule liberté d’usage du lot : ils supposent une autorisation de l’assemblée générale, à la majorité prévue par la loi pour ces travaux.

La distinction mérite d’être tenue. La compatibilité de l’activité avec la destination de l’immeuble est une question de règlement. Les travaux nécessaires à cette activité sont une question de vote.

Le syndic fait respecter le règlement

L’article 18 de la loi de 1965 charge le syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété. Lorsqu’une activité paraît méconnaître une clause valable, c’est donc à lui qu’il revient d’agir au nom du syndicat, dans les conditions prévues par les textes, et le cas échéant après autorisation de l’assemblée pour une action en justice. Les missions du syndic sont rappelées dans la note sur le syndic.

Un copropriétaire qui s’estime personnellement lésé dispose aussi d’une action individuelle, distincte de celle du syndicat.

Les questions à se poser à la lecture du règlement

Sans examiner aucune situation, la lecture d’un règlement sur ce point suit quelques étapes :

• quelle est la formule exacte de la clause, et vise-t-elle tous les lots ou certains seulement ?
• quelle destination de l’immeuble ressort des actes, de ses caractères et de sa situation ?
• la restriction est-elle cohérente avec cette destination, ou la dépasse-t-elle ?
• l’activité envisagée suppose-t-elle des travaux touchant les parties communes ?

Ces questions orientent la lecture ; elles ne tranchent pas un cas, qui dépend des termes du règlement et de l’appréciation du juge.

Où vérifier

La liberté d’usage figure à l’article 9, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025. Le contenu du règlement et la limite des restrictions relèvent de son article 8, I, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Les verrous posés à l’assemblée générale figurent aux deux derniers alinéas de l’article 26, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Les clauses réputées non écrites relèvent de l’article 43, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020. Les missions du syndic figurent à l’article 18.

Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur. L’ANIL publie des fiches sur le règlement de copropriété et ses clauses.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.