La copropriété, décision par décision.
Quand les impayés dépassent un seuil fixé par la loi, le syndic n'a plus le choix : il doit saisir le juge. L'article 29-1 A organise ce signal d'alerte, qui intervient bien avant l'administration provisoire.
Le règlement de copropriété peut restreindre l'usage des lots, mais pas à sa guise. L'article 8 de la loi de 1965 exige que chaque restriction trouve sa justification dans la destination de l'immeuble, et c'est ce critère que le juge contrôle.
Celui qui dirige les débats signe aussi le procès-verbal. La loi de 1965 écarte le syndic et son entourage de cette fonction, et une présidence irrégulière fragilise tout ce que la séance a voté.
L'urgence est la seule exception au principe selon lequel le syndic ne dépense que ce qui a été voté. Elle l'autorise à agir sans attendre, jamais à se passer de l'assemblée : la ratification et le financement restent des décisions collectives.
L'assemblée annuelle approuve le passé et finance l'avenir. Le budget prévisionnel qu'elle vote fixe les provisions de l'exercice à venir ; les dépenses qui n'y figurent pas suivent un autre régime, et c'est là que se logent la plupart des surprises.
Le copropriétaire qui dispose seul d'un jardin ou d'une terrasse n'en est pas propriétaire. Il en a l'usage exclusif, et cette nuance commande ce qu'il peut y construire, ce qu'il paie et ce que l'assemblée peut encore décider.
Le projet de plan pluriannuel de travaux n'est plus une bonne pratique : c'est une obligation du syndicat, entrée en vigueur par étapes, qui commande ensuite le fonds de travaux et la lecture de chaque assemblée.
En copropriété, le mandat du syndic ne se prolonge pas par habitude. À l'échéance non renouvelée, le syndicat se retrouve sans représentant, et les actes accomplis par l'ancien syndic deviennent fragiles, à commencer par la convocation de l'assemblée qui devait le remplacer.
L'espace en ligne du syndic n'est pas un service commercial ajouté au contrat. La loi en fait une obligation du syndic professionnel, et un décret fixe le minimum de ce qu'on doit y trouver, selon qu'on est copropriétaire ou membre du conseil syndical.
Le copropriétaire n'a pas à croire le syndic sur parole. Entre la convocation et la séance, les factures, contrats et relevés qui fondent les comptes doivent être tenus à sa disposition, et c'est le moment où ce droit a un effet.
L'inertie du syndic ne condamne pas la copropriété à attendre. Le décret de 1967 organise une convocation de substitution, en deux étapes et à des conditions précises, puis une voie judiciaire lorsque personne ne peut convoquer.
La loi ouvre aux copropriétaires la participation à distance. Elle ne laisse pas pour autant le choix de l'outil au syndic : les moyens techniques se votent, et leurs garanties conditionnent la validité des votes émis à l'écran.
La rubrique qui clôt tant d'ordres du jour sert à échanger, pas à décider. Un vote émis sous cet intitulé expose la copropriété à une décision fragile, contestable par ceux qui n'étaient pas là pour en débattre.
Deux résolutions voisines, deux effets opposés. L'approbation des comptes arrête une situation comptable ; le quitus renonce à reprocher au syndic sa gestion. La seconde ne se déduit jamais de la première.
Le syndic non professionnel échappe à la loi Hoguet, pas à la loi de 1965. Comptabilité, compte séparé, carnet d'entretien, registre national : les missions légales sont les mêmes, et la responsabilité aussi.
La mention de superficie n'est pas une donnée commerciale : l'article 46 de la loi de 1965 en fait une condition de la vente d'un lot, avec deux sanctions distinctes et deux délais courts.
Des années de cotisations versées par le vendeur ne lui sont pas rendues à la vente : la loi les attache au lot. Ce qui se négocie entre vendeur et acquéreur ne change rien pour le syndicat.
Élu par l'assemblée, le conseil syndical dispose d'un droit de regard étendu sur la gestion. Il n'a pourtant aucun pouvoir propre de décision, sauf délégation expresse, limitée et votée.
Ouvrir un mur porteur, remplacer des fenêtres par un modèle différent, raccorder une évacuation sur une colonne commune : le chantier se finance seul, mais l'autorisation appartient à l'assemblée.
L'abstention paraît prudente : on ne soutient pas, on ne s'oppose pas. Au regard de l'article 42, elle place pourtant le copropriétaire du côté de ceux qui ne peuvent plus attaquer la décision.
Le formulaire permet de peser sur une assemblée sans s'y rendre, mais il fige le vote au jour où il est rempli. Un amendement voté en séance, une case mal cochée ou un envoi tardif suffisent à le neutraliser.
Les pouvoirs mal comptés sont l'une des causes les plus simples d'annulation d'une résolution. L'article 22 fixe un plafond, une exception et plusieurs interdits que la feuille de présence doit refléter.
Un retard sur un appel trimestriel ne reste pas un retard trimestriel. Après une mise en demeure sans effet, la loi de 1965 permet au syndicat de réclamer d'un coup les provisions à venir, et d'en faire supporter les frais au seul copropriétaire défaillant.