Un jardin à jouissance privative reste une partie commune
Le copropriétaire qui dispose seul d'un jardin ou d'une terrasse n'en est pas propriétaire. Il en a l'usage exclusif, et cette nuance commande ce qu'il peut y construire, ce qu'il paie et ce que l'assemblée peut encore décider.
La rédaction Publié le 04/09/2026 Mis à jour le 04/09/2026
L’annonce parle d’un « appartement avec jardin privatif ». Le règlement de copropriété, lui, parle d’un « droit de jouissance exclusive » sur une partie du terrain commun. Les deux formules ne disent pas la même chose. La première laisse croire à une propriété, la seconde décrit un usage. Et c’est l’usage que le droit de la copropriété reconnaît.
Ce billet présente le régime général des parties communes à jouissance privative. Il n’examine aucun règlement particulier.
Une définition légale depuis la loi ELAN
Pendant des décennies, la notion était une construction de la pratique et des tribunaux. Elle est désormais définie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L’article 6-3, en vigueur depuis le 1er juin 2020 et lu sur Légifrance le 14 septembre 2026, énonce que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Le même article précise que le droit de jouissance privative est accessoire au lot et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative de ce lot.
L’article 6-4, en vigueur depuis le 25 novembre 2018, subordonne l’existence de ces parties communes à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Ces deux articles résultent de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN, complétée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.
Usage exclusif, propriété collective
La distinction produit des effets concrets.
| Question | Partie privative | Partie commune à jouissance privative |
|---|---|---|
| Propriétaire | Le copropriétaire du lot | Le syndicat, à travers l’ensemble des copropriétaires |
| Usage | Le copropriétaire du lot | Exclusif au profit du lot désigné par le règlement |
| Cession séparée du lot | Selon les règles de la propriété | Impossible : le droit est accessoire au lot |
| Construction, modification de l’aspect | Liberté, sous réserve du règlement et des parties communes | Autorisation de l’assemblée |
| Fondement | Article 2 de la loi de 1965 | Articles 6-3 et 6-4 de la loi de 1965 |
Le bénéficiaire ne peut donc pas vendre son droit de jouissance à un voisin en conservant son appartement. Le droit suit le lot, et c’est avec le lot qu’il se transmet.
Le règlement de copropriété fait exister le droit
L’article 6-4 exige une mention expresse dans le règlement. Un usage toléré depuis des années, un plan de vente, une clôture posée par un ancien propriétaire ne suffisent pas à créer un droit de jouissance privative au sens de la loi.
La loi ELAN a accompagné cette exigence d’une disposition transitoire invitant les syndicats à mettre leur règlement en conformité lorsque les droits existaient sans mention expresse. Les conditions et le calendrier de cette mise en conformité, et la majorité applicable à la décision d’assemblée qui l’opère, se lisent dans la loi du 23 novembre 2018 et dans ses modifications ultérieures.
La portée du droit se lit également dans le règlement : surface concernée, usages autorisés, charges éventuellement attachées. Un règlement peut réserver la jouissance d’un jardin tout en interdisant d’y édifier quoi que ce soit.
Construire suppose une autorisation de l’assemblée
Parce que le jardin ou la terrasse restent des parties communes, les travaux qui les affectent relèvent du régime des travaux touchant aux parties communes. Poser un abri, une véranda, une piscine, une dalle, modifier une clôture ou planter une haie haute ne relève pas du seul choix du bénéficiaire.
L’article 25 de la loi de 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à sa destination. Une construction plus lourde, qui reviendrait à approprier durablement une partie commune, peut relever d’une majorité plus exigeante. Les régimes de majorité sont présentés dans la note sur les règles de majorité.
Une construction réalisée sans autorisation expose son auteur à une demande de remise en état formée par le syndicat, et le droit de jouissance ne constitue pas un titre de propriété qui permettrait de s’y opposer.
Les charges : entretien courant et gros œuvre ne se confondent pas
La répartition des charges afférentes à une partie commune à jouissance privative dépend d’abord du règlement de copropriété.
- L’entretien courant lié à l’usage — tonte, arrosage, nettoyage d’une terrasse — est fréquemment mis à la charge du bénéficiaire par le règlement, puisqu’il profite seul de l’espace.
- La conservation de la structure — étanchéité d’une terrasse qui couvre des locaux, murs de soutènement, réseaux enterrés — reste en principe une charge du syndicat, répartie selon les clés de l’article 10 de la loi de 1965, parce qu’elle concerne l’immeuble et non l’usage.
- Les dégradations causées par le bénéficiaire relèvent de sa responsabilité, indépendamment de la clé de répartition.
Le mécanisme des charges de conservation et des charges d’utilité est présenté dans la note sur la répartition des charges. Une clause qui ferait supporter au seul bénéficiaire des charges de conservation de l’immeuble sans rapport avec l’usage peut être discutée au regard du caractère impératif de l’article 10.
L’assemblée ne peut pas retirer le droit librement
Le droit de jouissance privative, attaché au lot par le règlement, fait partie des modalités de jouissance des parties privatives et communes que le règlement organise. Une décision d’assemblée qui supprimerait ou réduirait ce droit toucherait à ces modalités.
L’article 26 de la loi de 1965 soumet à une double majorité la modification du règlement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, et interdit à l’assemblée d’imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives telles qu’elles résultent du règlement. La suppression d’un droit de jouissance privative sans l’accord de son titulaire se heurte donc à des limites fortes, dont l’application se lit dans le texte en vigueur.
Les points qui se vérifient dans le règlement
Sans examiner aucun cas, la lecture du règlement de copropriété permet quelques contrôles :
- le droit de jouissance est-il mentionné expressément, et à quel lot est-il rattaché ?
- la surface et les limites de l’espace sont-elles décrites ?
- le règlement autorise-t-il ou interdit-il des constructions ou aménagements ?
- quelles charges sont mises à la charge du bénéficiaire, et lesquelles restent communes ?
- une assemblée a-t-elle déjà autorisé des travaux sur cet espace, et dans quels termes ?
Où vérifier
La définition des parties communes à jouissance privative figure à l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur depuis le 1er juin 2020) et l’exigence de mention expresse à son article 6-4 (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018), lus sur Légifrance le 14 septembre 2026. La répartition des charges relève de l’article 10, l’autorisation de travaux de l’article 25, la modification des modalités de jouissance de l’article 26.
La disposition transitoire de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à la mise en conformité des règlements, et ses modifications, se lisent dans leur version en vigueur. L’ANIL et service-public.fr publient des fiches de synthèse sur les parties communes.
Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.