Le conseil syndical contrôle le syndic sans jamais décider à la place de l'assemblée

Élu par l'assemblée, le conseil syndical dispose d'un droit de regard étendu sur la gestion. Il n'a pourtant aucun pouvoir propre de décision, sauf délégation expresse, limitée et votée.

Dans beaucoup de copropriétés, le conseil syndical est l’interlocuteur réel du syndic. Ses membres reçoivent les devis, relancent les entreprises, discutent le budget avant l’assemblée. Cette proximité entretient une confusion fréquente : le conseil syndical passerait pour une sorte de direction de la copropriété. Le texte dit l’inverse. L’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 lui confie une mission d’assistance et de contrôle, et c’est tout, sauf délégation.

Assister et contrôler

L’article 21 de la loi de 1965 définit la mission en deux verbes : le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne en outre son avis au syndic ou à l’assemblée sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Cette formule a trois conséquences.

Le conseil syndical n’est pas un organe hiérarchique du syndic. Il ne lui donne pas d’ordres ; il vérifie ce qu’il fait.
Il n’engage pas le syndicat. Un accord conclu par le conseil syndical avec une entreprise, sans décision d’assemblée ni délégation, ne lie pas la copropriété.
Son avis n’est pas une décision. Même lorsque la loi ou l’assemblée le rendent obligatoire, l’avis éclaire la décision, il ne la remplace pas.

La répartition des rôles entre assemblée, syndic et conseil est présentée dans la note sur l’assemblée générale.

Qui peut être élu

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25. L’article 21 fixe le cercle des personnes éligibles : les copropriétaires, les associés de certaines sociétés propriétaires de lots, leurs conjoints, partenaires de PACS, représentants légaux ou usufruitiers.

Le même article exclut du conseil le syndic, son conjoint, son partenaire, ses ascendants ou descendants, et ses préposés, même lorsqu’ils sont copropriétaires. L’exclusion découle de la mission elle-même : on ne contrôle pas sa propre gestion.

Le conseil désigne son président parmi ses membres. La durée du mandat des conseillers est fixée par l’assemblée dans la limite prévue par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui organise aussi les modalités de fonctionnement lorsque le règlement de copropriété est muet.

Un droit de communication étendu

Le contrôle suppose l’accès aux pièces. L’article 21 permet au conseil syndical de prendre connaissance, et copie, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, de manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit sur sa demande communication de tout document intéressant le syndicat.

Le droit s’exerce à l’égard du syndic, mais il ne se limite pas à la comptabilité : contrats en cours, correspondances avec les entreprises, relevés du compte bancaire séparé, pièces justificatives des charges. Les réformes récentes ont renforcé ce droit en l’assortissant d’un délai de transmission et d’une sanction pécuniaire à la charge du syndic en cas de retard ; le délai et le mode de calcul de la pénalité se lisent dans la version en vigueur du texte et du contrat type.

Le conseil syndical peut en outre se faire assister par toute personne de son choix, et solliciter, aux frais du syndicat, un avis technique sur toute question relevant de sa mission, dans les conditions fixées par l’article 21 et par le budget voté.

Les avis que la loi rend obligatoires

Question	Rôle du conseil syndical	Texte
Marchés et contrats au-delà d’un montant fixé par l’assemblée	Consultation obligatoire du conseil par le syndic	Art. 21, loi du 10 juillet 1965
Mise en concurrence des marchés au-delà d’un montant fixé par l’assemblée	Mise en concurrence organisée, avis du conseil	Art. 21
Projets de contrat de syndic	Mise en concurrence périodique, sauf dispense votée	Art. 21
Gestion du syndic	Contrôle et compte rendu à l’assemblée	Art. 21
Décisions déléguées par l’assemblée	Décision dans les limites de la délégation	Art. 21-1 à 21-5

Le montant au-delà duquel la consultation du conseil est obligatoire n’est pas fixé par la loi : c’est l’assemblée qui l’arrête, à la majorité de l’article 25. Une copropriété qui n’a jamais voté ce montant s’expose à des débats sans fin sur ce qui devait ou non être soumis au conseil.

La mise en concurrence des contrats de syndic est traitée en détail dans la note sur le changement de syndic.

La délégation de pouvoirs, seule voie de décision

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé les articles 21-1 à 21-5 de la loi de 1965. Ils permettent à l’assemblée de déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24.

La délégation est enfermée dans des limites strictes, qui se vérifient toutes dans le texte :

elle est votée par l’assemblée, à la majorité prévue par la loi ;
elle ne peut porter ni sur l’approbation des comptes, ni sur la détermination du budget prévisionnel, ni sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par l’évolution des textes ;
elle est accordée pour une durée limitée et dans la limite d’un montant fixé par l’assemblée ;
elle suppose un conseil syndical composé d’un nombre minimal de membres, et une assurance couvrant la responsabilité civile de chacun d’eux ;
les décisions prises sur délégation font l’objet d’un rapport à l’assemblée suivante.

Hors délégation, une « décision du conseil syndical » n’a aucune valeur à l’égard du syndicat. Et même dans le cadre de la délégation, le conseil ne peut rien décider au-delà du périmètre voté.

La responsabilité des conseillers

Les membres du conseil syndical exercent leur mission gratuitement, sous réserve du remboursement des frais engagés. Ils ne sont pas pour autant à l’abri de toute responsabilité : un conseiller qui commet une faute dans l’exercice de sa mission peut en répondre. La délégation de pouvoirs accroît cette exposition, ce qui explique l’exigence d’assurance posée par les articles 21-1 et suivants.

Le conseil syndical rend compte de sa mission à l’assemblée générale. Ce compte rendu n’a pas de forme imposée pour le contrôle ordinaire ; il en a une pour les décisions prises sur délégation.

Le conseil n’est pas obligatoire partout

L’institution d’un conseil syndical est la règle, mais l’assemblée peut décider, à la double majorité de l’article 26, de ne pas en instituer. Lorsque l’assemblée ne parvient pas à désigner ses membres faute de candidats ou de majorité, le procès-verbal constate la carence, et le syndic en informe les copropriétaires. Certaines formes d’organisation, comme le syndicat coopératif, reposent au contraire sur le conseil syndical, dont le président exerce les fonctions de syndic ; ces formes sont présentées dans la note sur le syndic.

Où vérifier

Le conseil syndical relève des articles 21 et 21-1 à 21-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour la durée du mandat et le fonctionnement. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 contient le contrat type de syndic, qui organise notamment la transmission des documents. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

La délégation de pouvoirs résulte de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020 ; la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN et la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 ont retouché l’article 21. Les seuils, durées et montants attachés à la délégation se vérifient dans la version en vigueur. L’ANIL et l’ARC publient des documents pratiques à destination des conseils syndicaux.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.