Une superficie privative surestimée de plus d'un vingtième ouvre une action en diminution du prix

Parmi les règles qui encadrent la vente d’un lot de copropriété, celle de la superficie est l’une des rares à figurer dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 elle-même, et non dans le code de la construction. Introduite par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez du nom de son auteur, elle a été insérée à l’article 46 du statut. Elle est propre à la copropriété : elle ne s’applique pas à la vente d’une maison individuelle hors copropriété.

Ce billet décrit le mécanisme légal. Il ne dit rien du prix, et rien de la valeur d’un bien.

Une mention obligatoire dans la promesse et dans l’acte

L’article 46 de la loi de 1965 impose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

L’obligation couvre donc les deux temps de la vente : l’avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis, et l’acte authentique. La superficie est celle de la partie privative du lot, et non celle de sa quote-part de parties communes.

La mesure s’articule avec les autres informations que le vendeur doit communiquer, notamment les documents de copropriété présentés dans la note sur les documents obligatoires à la vente.

Ce qui entre dans la superficie

Le mode de calcul est fixé par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans des articles ajoutés par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. La superficie de la partie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le même décret écarte deux catégories :

• les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, qui ne sont pas comptées ;
• les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés, auxquels l’article 46 ne s’applique pas, la loi renvoyant au décret le soin de fixer ce seuil.

L’article 46 lui-même précise enfin qu’il ne s’applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement. Ces dépendances peuvent être vendues avec le lot principal, mais leur surface n’entre pas dans la superficie mentionnée.

Élément	Pris en compte	Texte
Planchers des locaux clos et couverts	Oui, après déductions	Décret du 17 mars 1967
Murs, cloisons, gaines, embrasures	Non, déduits	Décret du 17 mars 1967
Parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m	Non	Décret du 17 mars 1967
Caves, garages, emplacements de stationnement	Non, hors champ de l’article 46	Loi de 1965 et décret de 1967
Lot ou fraction de moins de 8 m²	Article 46 non applicable	Décret du 17 mars 1967

Ce calcul répond à un objectif d’information de l’acquéreur. Il ne détermine pas les tantièmes, qui résultent de critères différents fixés par l’article 5 de la loi de 1965 et rappelés dans la note sur la répartition des charges.

Première sanction : la nullité en l’absence de mention

Lorsque la mention de superficie fait défaut dans l’avant-contrat ou dans l’acte, l’article 46 ouvre à l’acquéreur une action en nullité.

Le texte l’encadre étroitement. La nullité ne peut plus être invoquée à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Autrement dit, une promesse dépourvue de mention est fragile, mais la signature d’un acte authentique qui comporte la mention la régularise : la loi prévoit que la signature de l’acte authentique mentionnant la superficie emporte extinction de l’action en nullité de l’avant-contrat fondée sur l’omission.

La sanction vise l’absence de mention, et non son inexactitude. Une superficie fausse mais indiquée ne relève pas de la nullité : elle relève de la seconde sanction.

Seconde sanction : la diminution du prix

L’article 46 prévoit que, si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Trois éléments définissent ce mécanisme.

Le seuil. L’écart doit dépasser un vingtième de la superficie mentionnée, soit cinq pour cent. En deçà, aucune action n’est ouverte sur ce fondement.

Le calcul. Lorsque le seuil est dépassé, la diminution est proportionnelle à la totalité de l’écart, et non à la seule fraction qui excède le vingtième. Le rapport entre la superficie réelle et la superficie annoncée s’applique au prix.

Le délai. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Le texte est à sens unique. Une superficie réelle supérieure à celle exprimée dans l’acte ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Ce que le mécanisme ne couvre pas

L’article 46 organise une protection précise, et son champ est volontairement limité.

• Il ne s’applique qu’aux lots de copropriété et aux fractions de lots, à l’exclusion des dépendances énumérées par le décret.
• Il ne concerne pas les ventes de lots d’une superficie inférieure au seuil réglementaire.
• Il ne se confond pas avec les autres surfaces que l’on rencontre dans le droit de l’immobilier, définies par d’autres textes et pour d’autres usages.
• Il ne règle pas la question de la responsabilité de la personne qui a mesuré la superficie. Le vendeur condamné à une diminution du prix peut, selon les circonstances, rechercher la responsabilité de celui qui a établi le mesurage ; cette action obéit au droit commun de la responsabilité.

L’article 46 est d’ordre public : une clause de l’avant-contrat ou de l’acte qui écarterait la diminution du prix serait sans effet.

Les points de lecture d’un acte

Sans apprécier aucune vente, quelques vérifications permettent de lire la mention de superficie :

• la superficie figure-t-elle dans l’avant-contrat, et pas seulement dans l’acte authentique ?
• porte-t-elle sur chaque lot ou fraction de lot soumis au texte, distinctement des caves et stationnements ?
• l’état descriptif de division et le règlement de copropriété correspondent-ils au lot effectivement vendu, notamment lorsqu’une partie commune a été annexée ou un lot divisé ?
• les dates de l’acte authentique sont-elles connues, puisqu’elles font courir le délai d’un mois pour la nullité et le délai d’un an pour la diminution du prix ?

Une annexion de partie commune non régularisée par une décision d’assemblée ne devient pas privative du seul fait qu’elle a été mesurée : sa régularisation relève de l’assemblée générale, présentée dans la note sur l’assemblée générale.

Où vérifier

La règle figure à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996. Le mode de calcul et les exclusions relèvent du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans ses articles introduits par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Le seuil d’un vingtième, le délai d’un mois pour la nullité et le délai d’un an pour la diminution du prix figurent dans le texte de l’article 46 ; la hauteur de 1,80 mètre et le seuil de 8 mètres carrés figurent dans le décret. Service-public.fr et l’ANIL publient une fiche de synthèse sur la superficie des lots de copropriété.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.