Une clause réputée non écrite se fait constater sans condition de délai

Le règlement de copropriété est souvent plus ancien que la loi qui le gouverne. Rédigé il y a des décennies, modifié par morceaux, il contient parfois des stipulations que le statut de la copropriété interdit : une répartition de charges qui ignore l’utilité des équipements, une restriction d’usage sans justification, un pouvoir accordé au syndic que la loi réserve à l’assemblée.

Ces clauses ne disparaissent pas d’elles-mêmes du document. Mais l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 leur retire toute force, et le constat de cette absence d’effet obéit à une logique très différente de celle de la contestation d’une assemblée.

Ce que dit l’article 43

Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, l’article 43 comporte trois alinéas.

Le premier pose la règle : sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi, ainsi qu’à celles du décret pris pour leur application.

Le deuxième traite des charges : lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

Le troisième fixe l’entrée en vigueur de cette nouvelle répartition : elle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

La liste des articles visés couvre l’essentiel du statut : la définition des parties communes, le règlement et ses limites, la répartition des charges, l’assemblée générale, le syndic, le conseil syndical, les copropriétés en difficulté.

Réputée non écrite n’est pas annulée

La nuance est juridique, et elle a des effets concrets. Une clause annulée a produit des effets jusqu’à son annulation, et c’est le juge qui y met fin. Une clause réputée non écrite est regardée comme n’ayant jamais existé : le juge ne la supprime pas, il constate qu’elle ne pouvait pas produire d’effet.

Le troisième alinéa de l’article 43 tempère cette logique pour les charges. Plutôt que de faire rétroagir la nouvelle répartition sur tous les exercices passés, ce qui obligerait à refaire des années de comptes, le texte la fait jouer pour l’avenir, à partir de l’exercice qui suit la décision définitive.

Le délai de deux mois ne s’applique pas

L’article 42 de la loi de 1965 enferme la contestation des décisions d’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai vise des décisions, pas les clauses du règlement.

L’action tendant à faire constater qu’une clause est réputée non écrite n’est donc pas soumise à ce délai. La jurisprudence retient plus largement qu’elle n’est pas enfermée dans un délai de prescription : une clause contraire au statut peut être écartée quelle que soit la date à laquelle le règlement a été établi ou publié. Le point est rappelé dans la note sur la contestation d’une décision.

La frontière avec la décision d’assemblée

La difficulté pratique tient à l’articulation entre la clause et les décisions prises sur son fondement. Deux actions distinctes coexistent :

Objet de l’action	Régime	Texte
Faire constater qu’une clause du règlement est non écrite	Sans condition de délai	Art. 43, loi du 10 juillet 1965
Contester une décision d’assemblée générale	Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, opposants et défaillants	Art. 42, al. 2, loi du 10 juillet 1965
Réviser une répartition de charges conforme à la loi mais déséquilibrée	Conditions et délais propres	Art. 12, loi du 10 juillet 1965

Une décision d’assemblée qui applique une clause contraire au statut reste une décision, soumise en tant que telle au délai de l’article 42. Le caractère non écrit de la clause n’efface pas automatiquement toutes les décisions votées en l’appliquant : la portée exacte du constat, pour le passé et pour l’avenir, est une question sur laquelle la jurisprudence se prononce au cas par cas.

Les clauses le plus souvent en cause

Sans examiner aucun règlement, quelques familles de clauses reviennent dans le contentieux.

Les répartitions de charges contraires à l’article 10. Une clause qui répartit les charges d’un équipement sans aucun égard à son utilité pour chaque lot, ou qui confond les deux catégories de charges. Le mécanisme est détaillé dans la note sur la répartition des charges.

Les restrictions d’usage non justifiées. Une limitation des droits des copropriétaires que la destination de l’immeuble ne justifie pas, en méconnaissance de l’article 8.

Les règles de fonctionnement contraires au statut. Une majorité différente de celle que la loi impose, un pouvoir de décision confié au syndic ou au conseil syndical à la place de l’assemblée, une restriction au droit de se faire représenter.

Les clauses de pénalité ou d’imputation de frais qui dépassent ce que la loi permet de mettre à la charge d’un copropriétaire.

La clause s’applique tant que le juge n’a pas statué

Le caractère non écrit est un effet de la loi, mais il n’est pas constaté par le copropriétaire lui-même. Tant qu’aucune décision de justice n’a été rendue, le syndic continue en pratique d’appliquer le règlement tel qu’il est publié, et les appels de fonds établis sur ce fondement restent exigibles selon les règles ordinaires.

Un copropriétaire qui estime une clause de répartition contraire à la loi ne peut donc pas substituer de lui-même une autre clé à celle du règlement pour calculer ce qu’il paie. Contester une clause et régler les provisions appelées sont deux questions distinctes. Le troisième alinéa de l’article 43, qui fait jouer la nouvelle répartition à partir de l’exercice suivant la décision définitive, confirme cette logique : l’ancienne clé continue de servir de base jusqu’à cette date.

Qui peut agir, et devant qui

L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Elle est ouverte à tout copropriétaire, et le syndicat lui-même peut avoir intérêt à faire constater le caractère non écrit d’une clause qui bloque son fonctionnement.

Seul le juge peut répartir de nouveau les charges lorsqu’il écarte une clause de répartition. Une assemblée générale ne peut pas, de sa propre autorité, déclarer une clause non écrite et appliquer une autre clé.

L’assemblée peut mettre le règlement à jour

À côté du juge, l’assemblée générale dispose d’un outil pour adapter le règlement aux évolutions législatives. L’article 24, II, f, de la loi de 1965 soumet à la majorité de l’article 24 les adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Cette voie ne tranche pas un litige. Elle permet de mettre le document en cohérence avec le droit en vigueur, et d’éviter que des clauses devenues contraires au statut continuent d’être appliquées par habitude. Les régimes de majorité sont décrits dans la note sur les règles de majorité.

Où vérifier

Les clauses réputées non écrites relèvent de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, modifiée par l’article 38 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Le délai de contestation des décisions figure à son article 42, la révision des charges à son article 12, les adaptations du règlement à son article 24, II, f, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025.

Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur, où figure aussi la jurisprudence de la Cour de cassation sur l’absence de délai. L’ANIL et l’ARC publient des analyses sur la mise à jour des règlements de copropriété.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.