Les actions entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans

Un copropriétaire réclame le remboursement de charges qu’il estime indues. Le syndicat poursuit le paiement de provisions anciennes. Un voisin demande la remise en état d’une partie commune. Toutes ces demandes ont une limite dans le temps, et cette limite n’est pas la même selon la nature de l’action.

La règle générale figure au premier alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle a changé en 2018, et cette modification continue de produire des effets sur des dossiers anciens.

La règle actuelle renvoie à l’article 2224 du code civil

Dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, l’article 42, alinéa 1er, dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil fixe ce délai : les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Deux éléments se combinent donc : une durée de cinq ans, et un point de départ qui n’est pas une date fixe mais le moment de la connaissance, réelle ou présumée, des faits.

Avant 2018, le délai était de dix ans

La rédaction antérieure de l’article 42, en vigueur jusqu’au 25 novembre 2018, prévoyait que les actions personnelles nées de l’application de la loi entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans, sans préjudice des textes spéciaux fixant des délais plus courts.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN a remplacé ce délai spécial par le renvoi au droit commun. Le texte a ensuite été réécrit par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, sans revenir sur ce principe.

Pour les délais qui couraient déjà au moment de la réforme, l’article 2222 du code civil pose la règle transitoire : en cas de réduction de la durée de prescription, le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle que prévoyait la loi antérieure. Un dossier dont les faits sont antérieurs à 2018 se lit donc en combinant les deux régimes.

Une action personnelle, pas une action réelle

Le renvoi à l’article 2224 ne vise que les actions personnelles, c’est-à-dire celles qui tendent à l’exécution d’une obligation : payer des charges, rembourser une somme, réparer un préjudice, exécuter une décision.

Les actions réelles immobilières, qui portent sur un droit sur l’immeuble lui-même, relèvent d’un autre texte. L’article 2227 du code civil prévoit que le droit de propriété est imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La qualification de l’action commande donc le délai. Une demande visant à faire cesser l’appropriation d’une partie commune, ou la démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, a pu être qualifiée d’action réelle par la jurisprudence. Cette qualification se discute action par action, et elle est souvent au cœur du litige.

Plusieurs actions obéissent à leurs propres règles

Le premier alinéa de l’article 42 pose une règle générale ; d’autres textes prévoient des délais spécifiques.

Action	Délai	Texte
Action personnelle entre copropriétaire et syndicat, ou entre copropriétaires	Cinq ans à compter de la connaissance des faits	Art. 42, al. 1er, loi du 10 juillet 1965 ; art. 2224 C. civ.
Action réelle immobilière	Trente ans ; droit de propriété imprescriptible	Art. 2227 C. civ.
Contestation d’une décision d’assemblée générale	Deux mois à compter de la notification du procès-verbal	Art. 42, al. 2, loi du 10 juillet 1965
Révision judiciaire de la répartition des charges	Conditions et délais propres	Art. 12, loi du 10 juillet 1965
Constat d’une clause réputée non écrite	Pas de délai retenu par la jurisprudence	Art. 43, loi du 10 juillet 1965

Le délai de deux mois est de loin le plus court et le plus souvent opposé. Il est de nature différente : c’est un délai de déchéance, qui ne se suspend pas et ne s’interrompt pas comme une prescription. Ses conditions sont détaillées dans la note sur la contestation d’une décision.

Le recouvrement des charges suit la règle des cinq ans

L’action du syndicat en paiement des charges contre un copropriétaire est une action personnelle. Elle relève donc du renvoi à l’article 2224.

En pratique, chaque provision ou chaque appel de fonds a sa propre date d’exigibilité, fixée selon les règles du budget prévisionnel et des travaux votés. Le délai s’apprécie ainsi échéance par échéance, et non à partir d’une date unique pour l’ensemble de la dette. Les règles d’exigibilité sont rappelées dans la note sur la répartition des charges.

Inversement, un copropriétaire qui demande le remboursement de sommes qu’il estime indûment payées agit lui aussi par une action personnelle, soumise à la même règle.

La prescription peut être suspendue ou interrompue

Le renvoi au code civil emporte application de ses règles sur la suspension et l’interruption de la prescription, qui figurent au titre XX de son livre III. Une demande en justice, une reconnaissance du droit par la partie contre laquelle on prescrit, ou certaines mesures d’exécution produisent des effets sur le cours du délai.

Une simple lettre au syndic, une réclamation formulée en assemblée ou un échange amiable n’ont pas, en principe, le même effet qu’un acte interruptif. Les conditions exactes se lisent dans les articles du code civil, et leur application dépend des faits.

Le point de départ reste le cœur de la discussion

Le point de départ glissant de l’article 2224 rend la prescription moins mécanique qu’un délai fixe. Savoir à quelle date un copropriétaire a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui fondent son action est une question de fait, appréciée par le juge au regard des documents dont il disposait : procès-verbaux notifiés, comptes approuvés, appels de fonds reçus.

C’est une raison supplémentaire pour conserver ces documents, dont la circulation entre syndic et copropriétaires est décrite dans la note sur le syndic.

Où vérifier

La règle générale figure à l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020. La rédaction antérieure, qui fixait un délai de dix ans, était en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018 ; elle a été modifiée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Les délais de droit commun figurent aux articles 2224 et 2227 du code civil, la règle transitoire à l’article 2222, tous dans leur rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, en vigueur depuis le 19 juin 2008.

Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur, avec l’historique des versions. Service-public.fr publie une fiche générale sur la prescription en matière civile.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.