La vente d'un lot n'est opposable au syndicat qu'une fois notifiée au syndic

La vente d’un lot de copropriété produit ses effets entre vendeur et acquéreur à la signature de l’acte. Le syndicat des copropriétaires, lui, n’est pas partie à cet acte. Il continue de tenir ses comptes, de convoquer ses assemblées et d’appeler ses provisions à partir de la liste des copropriétaires dont il dispose.

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 organise le moment où cette liste change : la notification de la mutation au syndic. Ce billet décrit cette formalité et ses conséquences. Les documents à réunir pour la vente, et l’opposition que le syndic peut former sur le prix, sont traités dans la note sur les documents obligatoires à la vente.

Le décret impose une notification sans délai

L’article 6 du décret de 1967, dans sa version en vigueur depuis le 4 juillet 2020, prévoit que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, et tout transfert de l’un de ces droits, est notifié sans délai au syndic.

La notification peut émaner :

• des parties elles-mêmes ;
• du notaire qui établit l’acte ;
• de l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire constatant ou réalisant le transfert.

Elle comporte la désignation du lot concerné et l’identité du nouveau titulaire : nom, prénoms, domicile réel ou élu, et le cas échéant l’adresse électronique si l’intéressé a donné son accord pour recevoir des notifications par voie électronique.

Le texte ne se limite pas aux ventes. Il vise tout transfert de propriété, quelle que soit sa cause, et toute constitution ou tout transfert de droits démembrés comme l’usufruit ou la nue-propriété. Une donation, un partage, l’attribution d’un lot à la suite d’une décision de justice entrent dans son champ. Le démembrement de propriété mérite une attention particulière, parce qu’il fait apparaître deux titulaires de droits sur le même lot, et que le syndic doit savoir à qui adresser convocations et appels de fonds.

Tant que le syndic n’est pas informé, rien ne change pour le syndicat

La notification n’est pas une formalité d’information de confort. C’est elle qui rend la mutation opposable au syndicat. Tant qu’elle n’a pas eu lieu, la jurisprudence retient que le syndicat peut continuer de considérer le vendeur comme copropriétaire.

Les conséquences pratiques se lisent dans la vie courante du syndicat.

• Les appels de fonds continuent d’être adressés à l’ancien propriétaire, qui en reste débiteur à l’égard du syndicat.
• Les convocations aux assemblées générales sont envoyées aux copropriétaires connus du syndic.
• Les notifications de procès-verbaux, qui font courir le délai de contestation, sont faites à la même adresse.

Pour l’acquéreur, un retard de notification peut signifier qu’il n’est pas convoqué à une assemblée qui se tient après son acquisition. Pour le vendeur, il peut signifier des appels de fonds qui continuent de lui être adressés pour un lot qu’il ne possède plus.

L’avis de mutation de l’article 20 est un autre mécanisme

L’article 6 du décret précise que la notification est faite indépendamment de l’avis de mutation prévu par la loi. Les deux formalités ne se confondent pas.

Formalité	Objet	Texte
Notification du transfert	Informer le syndic du changement de copropriétaire	Art. 6, décret du 17 mars 1967
Avis de mutation	Permettre au syndic de former opposition sur le prix, faute de certificat attestant que le vendeur est libre de toute obligation	Art. 20, I, loi du 10 juillet 1965
Notification préalable de l’identité de l’acquéreur	Vérifier que l’acquéreur n’est pas un copropriétaire défaillant	Art. 20, II, loi du 10 juillet 1965

L’avis de mutation de l’article 20, I, vise la sécurité du syndicat créancier. Lorsque le vendeur n’a pas présenté le certificat du syndic, le notaire avise le syndic de la mutation, et le syndic dispose de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, dans les formes prévues par le texte. Le mécanisme est détaillé dans la note sur les documents obligatoires.

Le contrôle de l’acquéreur avant la signature

L’article 20, II, de la loi de 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, ajoute une vérification en amont. Avant l’établissement de l’acte authentique, le notaire notifie au syndic l’identité de l’acquéreur et, s’il s’agit d’une société, de ses mandataires sociaux, ainsi que de certains de leurs proches.

Le syndic délivre alors, dans le délai fixé par le texte, un certificat indiquant soit que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire de l’immeuble, soit qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer restée infructueuse. Lorsque l’acquéreur est un copropriétaire défaillant, le texte fait obstacle à la signature, sauf régularisation dans les conditions qu’il prévoit. Les délais exacts de cette procédure se lisent dans la version en vigueur de l’article.

Qui paie quoi l’année de la vente

La notification règle la question de l’opposabilité au syndicat. La répartition de la charge entre vendeur et acquéreur, à l’occasion d’une vente, relève de l’article 6-2 du décret de 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025.

• Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur.
• Le paiement des provisions pour dépenses hors budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité.
• Le trop ou moins perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.

L’article 6-3 précise que toute convention contraire à ces règles n’a d’effet qu’entre les parties à la vente. Vendeur et acquéreur peuvent donc aménager la charge économique entre eux, dans l’avant-contrat ou l’acte, mais le syndicat n’est pas tenu par cet aménagement. Les clés de répartition entre lots sont décrites dans la note sur la répartition des charges.

Les points à relire au moment de la vente

Sans examiner aucune vente, quelques vérifications reviennent dans tous les dossiers :

• la notification du transfert a-t-elle été adressée au syndic, et par qui ?
• le syndic a-t-il bien enregistré le nouveau copropriétaire avant la prochaine assemblée ?
• les appels de fonds postérieurs à la vente sont-ils adressés à la bonne personne ?
• l’aménagement éventuel de la charge des provisions entre vendeur et acquéreur figure-t-il dans l’acte ?

Le rôle du syndic dans la tenue de la liste des copropriétaires et dans la délivrance des documents est rappelé dans la note sur le syndic.

Où vérifier

La notification du transfert relève de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 4 juillet 2020. La répartition entre vendeur et acquéreur figure à son article 6-2, modifié par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, et l’effet des conventions contraires à son article 6-3, en vigueur depuis le 1er septembre 2004. L’avis de mutation, le délai d’opposition de quinze jours et le contrôle de l’acquéreur relèvent de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, en vigueur depuis le 11 avril 2024.

Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur. L’ANIL et service-public.fr publient des fiches sur la vente d’un lot de copropriété.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.