Une copropriété peut vivre sans conseil syndical, mais seulement par un vote de l'article 26

Dans beaucoup de petites et moyennes copropriétés, le conseil syndical existe sur le papier et peine à fonctionner. Les candidats manquent, les membres élus se démobilisent, et la question finit par être posée en assemblée : pourquoi ne pas s’en passer ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le permet, mais pas n’importe comment. Elle distingue la copropriété qui décide de ne pas instituer de conseil syndical de celle qui ne parvient pas à en désigner un. Les deux situations n’ont ni le même régime ni les mêmes conséquences.

Le conseil syndical est la règle

L’article 21 de la loi de 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, pose le principe : dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Ses membres sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires et certaines personnes énumérées par le texte, comme leurs conjoints, partenaires, représentants légaux ou usufruitiers. Le syndic, ses préposés et leurs proches ne peuvent pas en être membres. Le conseil élit son président parmi ses membres.

Le rôle du conseil dans l’organisation générale de la copropriété est décrit dans la note sur le syndic : l’assemblée décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle.

Décider de s’en passer suppose l’article 26

Le même article 21 prévoit que l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical.

Deux exigences se cumulent.

Une délibération spéciale. La décision doit faire l’objet d’une résolution propre, inscrite à l’ordre du jour. Elle ne peut pas résulter implicitement de l’absence de vote sur la désignation des membres.

La double majorité de l’article 26. Il faut réunir à la fois la majorité des copropriétaires et une large majorité des voix, selon les règles exposées dans la note sur les règles de majorité. C’est la majorité la plus exigeante après l’unanimité.

Le retour en arrière est plus simple. Selon l’article 21, la décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité de l’article 25. Le législateur a ainsi rendu plus difficile de supprimer le contrôle que de le rétablir.

Ne pas trouver de candidats n’est pas une décision

La situation la plus fréquente n’est pas celle d’une assemblée qui renonce au conseil syndical. C’est celle d’une assemblée qui n’arrive pas à en désigner les membres, faute de candidats ou faute de majorité.

L’article 21 traite ce cas autrement.

• Le procès-verbal de carence. En cas d’échec de la désignation, le procès-verbal en fait explicitement mention, et il est notifié dans un délai d’un mois à tous les copropriétaires.
• La désignation par le juge. À défaut de désignation par l’assemblée à la majorité requise, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut désigner les membres du conseil syndical, avec l’acceptation des intéressés.

Dans cette situation, la copropriété n’a pas choisi de vivre sans conseil. Elle en est privée de fait, et l’obligation de principe demeure.

Situation	Régime	Texte
Conseil syndical désigné	Règle générale	Art. 21, loi du 10 juillet 1965
Décision de ne pas instituer de conseil	Délibération spéciale à la majorité de l’article 26	Art. 21
Décision de rétablir un conseil	Majorité des voix de tous les copropriétaires	Art. 21
Échec de la désignation	Procès-verbal de carence notifié dans le mois ; désignation possible par le juge	Art. 21
Petite copropriété	Pas d’obligation de constituer un conseil	Art. 41-9

Les petites copropriétés sont dispensées

L’article 41-9 de la loi de 1965 prévoit que, dans les petites copropriétés définies à l’article 41-8, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical, par dérogation aux articles 21 et 17-1.

Dans ces syndicats, la délibération spéciale à la majorité de l’article 26 n’est donc pas nécessaire. L’article 41-11 organise en outre la forme coopérative sans conseil syndical : l’assemblée désigne le syndic parmi ses membres et confie le contrôle des comptes à une ou plusieurs personnes qu’elle choisit.

Ce qui disparaît avec le conseil syndical

Renoncer au conseil syndical n’est pas une simple économie d’organisation. Plusieurs mécanismes de la loi reposent sur lui.

Le contrôle continu du syndic. Le conseil dispose d’un droit de communication sur les pièces du syndicat et suit la gestion entre deux assemblées. Sans lui, ce contrôle ne s’exerce plus qu’en séance, une fois par an, et à travers les droits individuels de chaque copropriétaire.

L’avis sur les marchés et contrats. L’article 21 prévoit que l’assemblée fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. Sans conseil, cette étape n’a plus de titulaire.

La mise en concurrence du contrat de syndic. Le même article confie au conseil syndical la mise en concurrence des projets de contrat de syndic. Ce mécanisme est décrit dans la note sur le changement de syndic.

Les prérogatives du président du conseil. Plusieurs textes confient au président du conseil syndical des initiatives propres, notamment en cas de carence du syndic. Elles ne trouvent plus de titulaire lorsque le conseil n’existe pas.

Les droits individuels des copropriétaires demeurent

L’absence de conseil syndical ne réduit pas les droits que chaque copropriétaire tient de la loi et du décret de 1967. Chacun conserve la faculté de faire inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de voter en personne, par mandat ou par correspondance, et de contester une décision dans le délai de l’article 42.

Chacun conserve aussi l’accès aux pièces justificatives des charges dans les conditions prévues par le décret, avant l’assemblée qui approuve les comptes. Ce qui change, c’est que ces droits s’exercent individuellement, sans l’appui d’un organe permanent chargé de suivre la gestion au nom de tous. Le contrôle devient une addition d’initiatives personnelles plutôt qu’une mission confiée à quelques élus. Les règles de convocation, qui encadrent l’inscription des questions, sont décrites dans la note sur la convocation et les délais.

La forme coopérative suppose un conseil

Hors du régime des petites copropriétés, le syndicat coopératif repose sur le conseil syndical, dont le président exerce les fonctions de syndic. Renoncer au conseil syndical est donc incompatible avec cette forme d’administration, sauf dans les conditions particulières de l’article 41-11. Les trois formes de syndic sont présentées dans la note sur le syndic.

Où vérifier

L’obligation de principe, la délibération spéciale à la majorité de l’article 26, la décision contraire, le procès-verbal de carence et la désignation judiciaire figurent à l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, issue de l’article 20 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. La dispense des petites copropriétés relève des articles 41-8, 41-9 et 41-11 de la même loi, en vigueur depuis la même date. Les majorités sont définies aux articles 25 et 26, et les règles d’organisation du conseil sont complétées par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur. L’ANIL et l’ARC publient des informations sur le rôle et le fonctionnement du conseil syndical.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.