Modifier le règlement de copropriété : la majorité dépend de ce qu'on modifie

Une assemblée décide de « modifier le règlement de copropriété » et inscrit la question à l’ordre du jour sous cette formule. C’est déjà une erreur de méthode : le règlement n’est pas un bloc que l’assemblée adopte ou rejette en entier. C’est un document qui contient des clauses de nature très différente, et chacune obéit à sa propre règle de vote. Une clause de jouissance ne se modifie pas comme une clé de répartition, et une clause illicite ne se modifie pas du tout — elle se fait constater non écrite.

Ce billet expose la logique de répartition entre les régimes. Il ne commente aucun règlement particulier.

Ce que contient un règlement

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à tout immeuble en copropriété d’être régi par un règlement. Celui-ci remplit trois fonctions distinctes, et c’est cette tripartition qui commande la majorité applicable :

• il détermine la destination des parties privatives et communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;
• il fixe la répartition des charges entre les lots, selon les catégories que la loi distingue ;
• il organise l’administration des parties communes.

À ces trois fonctions s’ajoute l’état descriptif de division, souvent relié au règlement dans un même acte publié, mais qui n’a pas la même nature juridique : il décrit les lots, il ne pose pas de règles.

La majorité suit l’objet de la clause

Ce que l’on modifie	Régime de vote	Fondement
Jouissance, usage et administration des parties communes	Double majorité de l’article 26	Loi de 1965, art. 26
Répartition des charges, hors cas prévus par la loi	Unanimité	Loi de 1965, art. 11
Répartition des charges rendue nécessaire par des travaux votés	Même majorité que les travaux	Loi de 1965, art. 11
Répartition rendue nécessaire par un changement de destination ou d’usage de parties privatives	Articles 24 ou 25 selon le cas	Loi de 1965, art. 24 et 25, dans leur rédaction issue de la loi du 16 juin 2025
Mise en conformité du règlement avec les textes postérieurs à son établissement	Majorité allégée prévue par la loi	Loi de 1965, art. 24
Modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement	L’assemblée ne peut pas les imposer à un copropriétaire	Loi de 1965, art. 26

La lecture de ce tableau donne le réflexe utile : avant de rédiger la résolution, identifier la catégorie à laquelle appartient la clause visée. La carte complète des régimes de vote figure dans la note sur les règles de majorité.

L’article 26 pour la jouissance des parties communes

Modifier les conditions dans lesquelles les copropriétaires usent des parties communes — horaires d’accès, affectation d’un local, règles applicables à une cour, à un hall, à un stationnement — relève de l’article 26. La double majorité qu’il exige est exigeante : il faut à la fois la majorité des copropriétaires en nombre et une large majorité des voix.

Cette exigence a une conséquence peu commentée : une copropriété où quelques lots concentrent l’essentiel des tantièmes peut réunir la majorité des voix sans réunir la majorité des personnes, et la résolution échoue. L’inverse est vrai dans une copropriété de studios détenus par un investisseur unique. La composition de la copropriété, autant que le contenu de la clause, détermine la faisabilité du vote.

Depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, une décision de l’article 26 qui échoue ne peut plus être reprise en séance à la majorité de l’article 25 : la passerelle qui existait auparavant a été supprimée. Une modification du règlement qui n’obtient pas la double majorité n’a donc pas de session de rattrapage le même jour.

L’unanimité pour la répartition des charges, et ses exceptions

L’article 11 de la loi de 1965 pose le principe : la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. La raison est simple — une nouvelle clé déplace de l’argent d’un lot vers un autre, et personne ne peut se voir imposer ce transfert par une majorité.

Le même article ouvre toutefois une brèche importante : lorsque des travaux ou des actes régulièrement votés rendent nécessaire une modification de la répartition, l’assemblée peut la décider à la majorité requise pour ces travaux. L’exemple courant est l’installation d’un équipement dont l’utilité varie selon les lots : la clé de répartition de la nouvelle charge se vote avec les travaux, et non séparément à l’unanimité.

La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 a ajouté deux hypothèses supplémentaires, en inscrivant aux articles 24 et 25 la modification de répartition rendue nécessaire par un changement de destination ou d’usage de parties privatives vers l’habitation. Le mécanisme des deux clés de répartition est détaillé dans la note sur la répartition des charges.

La mise en conformité n’est pas une modification

Un règlement ancien contient souvent des clauses devenues incompatibles avec des textes postérieurs : droits de jouissance privative non mentionnés expressément, parties communes spéciales non identifiées, clauses de répartition contraires aux catégories légales.

La loi a prévu que ces mises en conformité se votent à une majorité allégée, précisément pour ne pas laisser les copropriétés prisonnières d’une unanimité impossible à réunir. Il s’agit alors d’aligner le document sur la loi, non de créer une règle nouvelle. La frontière entre les deux opérations est parfois discutée, et c’est sur cette qualification que se jouent les contestations : une résolution présentée comme une mise en conformité mais qui modifie en réalité des droits acquis retombe dans le régime ordinaire.

Une clause illicite ne se vote pas, elle se fait constater

Dernière hypothèse, et la plus souvent manquée : certaines clauses n’ont jamais produit d’effet. La loi de 1965 répute non écrites les clauses contraires à ses dispositions impératives, notamment en matière de répartition des charges. Une telle clause ne se supprime pas par un vote — elle se fait constater non écrite en justice, sans condition de délai, et sa disparition rétroagit.

Inscrire à l’ordre du jour la suppression d’une clause qu’on estime illicite revient donc à demander à l’assemblée d’accorder ce que la loi a déjà retiré, et à s’exposer à un refus dépourvu de portée.

La publication conditionne l’opposabilité

Une modification régulièrement votée ne produit pleinement ses effets qu’une fois publiée au fichier immobilier, formalité accomplie par un notaire aux frais du syndicat ou selon ce qu’a décidé l’assemblée. Tant que la publication n’est pas intervenue, la modification lie les copropriétaires présents mais ne s’impose pas dans les mêmes conditions aux acquéreurs ultérieurs.

Une résolution complète prévoit donc trois choses : l’objet précis de la modification, la majorité sous laquelle elle est soumise au vote, et le mandat donné au syndic de faire procéder à la publication.

Où vérifier

Le contenu obligatoire du règlement figure à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la modification de la répartition des charges à son article 11, les régimes de vote à ses articles 24 à 26, et les clauses réputées non écrites à son article 43. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 règle la convocation et la tenue de l’assemblée. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Trois réformes commandent l’état actuel de ces articles : l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, et la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, qui a modifié les articles 24 et 25. La liste des décisions attachées à chaque article bouge à chaque réforme : relisez-la à la source avant de rédiger l’ordre du jour, et non dans une synthèse antérieure. L’ANIL publie des fiches actualisées sur le règlement de copropriété.

Information vérifiée au 20 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.