L'état descriptif de division et les tantièmes : deux documents qu'on confond, une seule répartition

Sur un appel de fonds, une ligne indique un nombre de millièmes. Sur l’acte de vente, un autre nombre apparaît, parfois différent. Sur le règlement de copropriété, une grille en aligne plusieurs, avec des totaux distincts. Rien de tout cela n’est une erreur : ces chiffres ne mesurent pas la même chose et ne viennent pas du même document.

Comprendre d’où sort chaque série de tantièmes évite deux malentendus coûteux : croire qu’on paie « trop » parce qu’un chiffre semble élevé, et croire qu’on peut le faire corriger par un simple vote.

Deux documents, deux fonctions

L’état descriptif de division est un document de publicité foncière. Il identifie chaque lot par un numéro, le situe dans le bâtiment, en décrit la consistance et lui attache une quote-part de parties communes. Sa fonction est descriptive : il permet de désigner un lot dans un acte de vente, de le publier au fichier immobilier et de le distinguer de tous les autres.

Le règlement de copropriété est un document normatif. L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 lui assigne trois missions : déterminer la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance, fixer la répartition des charges, organiser l’administration des parties communes. C’est lui, et lui seul, qui dit ce que chaque lot paie.

Les deux documents sont presque toujours réunis dans le même acte notarié publié, ce qui explique la confusion. Mais leur régime diffère : une erreur matérielle dans la description d’un lot ne se corrige pas comme une clé de répartition, qui est une règle.

La quote-part de parties communes n’est pas une clé de charges

L’article 5 de la loi de 1965 énonce le principe de calcul de la quote-part afférente à chaque lot : elle est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble, appréciée à la date d’établissement du règlement, au regard de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Cette quote-part sert à deux choses : mesurer la part de propriété indivise attachée au lot, et déterminer le nombre de voix dont le copropriétaire dispose en assemblée générale. Elle n’est pas, en elle-même, la clé de tous les paiements.

Série de tantièmes	Ce qu’elle mesure	Où elle figure	Ce qu’elle commande
Quote-part de parties communes générales	Valeur relative du lot	État descriptif et règlement	Propriété indivise, voix en assemblée
Tantièmes de charges générales	Part dans les charges de conservation, entretien et administration	Règlement, grille de répartition	Appels du budget pour ces dépenses
Tantièmes de charges spéciales	Utilité objective du service ou de l’équipement pour le lot	Règlement, grilles par service	Ascenseur, chauffage, eau, espaces verts
Surface privative mesurée	Superficie au sens de la loi du 31 décembre 1965	Mesurage annexé à la vente	Information de l’acquéreur, action en réduction du prix

Les deux catégories de charges et leurs clés respectives sont détaillées dans la note sur la répartition des charges.

Les tantièmes ne sont pas des mètres carrés

L’erreur la plus répandue consiste à comparer sa surface à ses millièmes. Les deux grandeurs ne sont pas censées coïncider. L’article 5 retient la consistance, la superficie et la situation, ce qui autorise à pondérer un lot selon son étage, son exposition, son accès, la présence ou l’absence d’un ascenseur au moment de l’établissement du règlement.

Deux appartements de surface identique peuvent donc porter des quotes-parts différentes sans que cela révèle la moindre irrégularité. À l’inverse, un règlement qui aurait tout simplement transposé les surfaces sans pondération n’est pas illicite pour autant : la loi fixe une méthode d’appréciation, pas un algorithme.

Un dernier point échappe souvent : la mesure de la superficie privative annexée à un acte de vente n’a aucun effet sur les tantièmes. Découvrir qu’un lot est plus petit que sa description ouvre une action relative au prix de vente, pas une correction automatique de la grille de charges.

Corriger une erreur, réviser une répartition : deux voies

Il faut distinguer selon ce qui est en cause.

Une erreur matérielle dans l’état descriptif — un numéro de lot inexact, une cave attribuée au mauvais appartement, un total qui ne tombe pas juste — se corrige par un acte rectificatif établi par un notaire et publié. Elle suppose l’accord des personnes dont les droits sont touchés, et l’assemblée mandate généralement le syndic pour y faire procéder.

Une répartition que l’on estime inéquitable relève d’un autre registre. L’article 11 de la loi de 1965 réserve à l’unanimité la modification de la répartition des charges, sous réserve des cas où la loi permet à l’assemblée de statuer à la majorité applicable aux travaux ou aux changements d’usage qu’elle vote. L’article 12 ouvre par ailleurs une action en révision devant le juge, dans des conditions d’écart et de délai que le texte fixe précisément et qu’il faut relire avant d’agir, car elles sont strictes.

Enfin, une clause de répartition contraire aux catégories impératives de l’article 10 est réputée non écrite : elle se fait constater comme telle, sans vote et sans condition de délai.

Ce que l’acquéreur reçoit, et ce qu’il doit lire

Avant la signature de l’avant-contrat, le vendeur d’un lot communique un ensemble de documents parmi lesquels le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les ayant modifiés, s’ils ont été publiés. La liste complète et l’effet de son absence sont exposés dans la note sur les documents obligatoires à la vente.

Trois lectures méritent d’être faites avant de s’engager :

• le numéro du lot vendu et la liste de ses annexes, comparés à ce que montre la visite ;
• les grilles de répartition applicables au lot, et non le seul total des millièmes généraux ;
• les actes modificatifs publiés depuis l’origine, qui peuvent avoir déplacé des lots, créé des parties communes spéciales ou modifié une clé.

Un règlement d’origine consulté seul, sans ses modificatifs, décrit une copropriété qui n’existe plus.

Le total ne fait pas toujours mille

Dernier point de vocabulaire. On parle indifféremment de millièmes, de dix-millièmes ou de cent-millièmes : le dénominateur est un choix de rédaction, pas une règle. Une copropriété peut parfaitement exprimer ses quotes-parts sur une base autre que mille, et une même copropriété peut utiliser des bases différentes selon les grilles.

Ce qui compte n’est pas le dénominateur, mais la cohérence : chaque grille doit totaliser son propre dénominateur, et chaque lot doit apparaître dans toutes les grilles auxquelles son utilité le rattache. Un total qui ne tombe pas juste est précisément le type d’anomalie qui justifie une vérification par le conseil syndical avant l’assemblée qui approuve les comptes.

Où vérifier

Le calcul de la quote-part de parties communes figure à l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le contenu du règlement à son article 8, les catégories de charges à son article 10, la modification de la répartition à son article 11, l’action en révision à son article 12 et les clauses réputées non écrites à son article 43. L’information de l’acquéreur relève des articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Les conditions d’écart et les délais de l’action en révision de l’article 12 sont précis : ne les appliquez pas de mémoire. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 a par ailleurs modifié les articles 24 et 25 en matière de modification de répartition, et le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a réécrit plusieurs articles du décret du 17 mars 1967. Service-public.gouv.fr et l’ANIL publient des synthèses tenues à jour.

Information vérifiée au 20 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.