Parties communes spéciales : qui vote, qui paie, et pourquoi elles doivent être identifiées

Dans un ensemble de trois bâtiments, les copropriétaires du bâtiment A votent l’ascenseur de leur cage, et ceux du bâtiment C reçoivent l’appel de fonds. Chaque année, la même discussion revient en assemblée. Elle a une réponse juridique précise, qui tient en une notion : les parties communes spéciales.

Ce billet expose le régime général de ces parties communes. Il ne commente aucun règlement particulier.

Une propriété indivise restreinte

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, par opposition aux parties communes générales, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous.

Deux conséquences découlent de cette définition, et elles sont symétriques :

• ces parties communes sont la propriété indivise des seuls copropriétaires concernés ;
• les décisions qui les concernent sont prises, soit en assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale du syndicat, seuls votant les copropriétaires concernés.

Autrement dit, la copropriété ne se scinde pas, mais son assemblée délibère en formation restreinte pour tout ce qui touche à ces parties. Le syndicat reste unique, le syndic reste le même, le règlement reste un seul document — seule la composition du corps électoral change pour certaines résolutions.

Une précision de lecture : ces deux règles figurent dans l’article 6-2 lui-même, et non dans les articles 24 à 26 qui fixent les majorités. Une synthèse qui rattache le vote restreint à l’article 24 se trompe d’article.

La mention expresse conditionne l’existence

C’est le point qui fait tomber le plus grand nombre de situations. La loi subordonne l’existence de parties communes spéciales — comme celle des parties communes à jouissance privative — à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Une cage d’escalier qui ne dessert matériellement qu’un bâtiment n’est donc pas une partie commune spéciale par la seule force des choses. Si le règlement ne l’a pas identifiée comme telle, elle demeure une partie commune générale, votée par tous et payée par tous selon la clé générale — quand bien même son usage réel serait restreint.

Cette exigence n’est pas une formalité tatillonne. Elle protège les copropriétaires contre la création par la pratique, ou par la comptabilité du syndic, de catégories qu’aucun acte publié ne consacre.

Vote restreint, charges restreintes

Question	Partie commune générale	Partie commune spéciale
Propriétaires	Tous les copropriétaires, indivisément	Les seuls copropriétaires concernés
Qui vote les décisions	L’assemblée entière	Les seuls copropriétaires concernés
Décompte des voix	Sur la totalité des tantièmes généraux	Sur les tantièmes de la grille spéciale
Charges	Clé générale du règlement	Clé spéciale du règlement
Condition d’existence	Néant, catégorie de principe	Mention expresse au règlement

Les charges suivent la même logique que le vote. L’article 10 de la loi de 1965 impose déjà de distinguer les charges de services collectifs et d’éléments d’équipement commun, réparties selon l’utilité objective pour chaque lot, des charges de conservation, d’entretien et d’administration, réparties selon les quotes-parts. Les parties communes spéciales ajoutent une seconde dimension : ce n’est plus seulement la clé qui varie, c’est le périmètre des redevables.

Un règlement correctement rédigé comporte donc, pour chaque catégorie de parties communes spéciales, une grille de tantièmes qui lui est propre, totalisant son propre dénominateur. La mécanique générale des deux clés est exposée dans la note sur la répartition des charges.

Tenir une assemblée avec deux formations

Sur le plan pratique, une copropriété dotée de parties communes spéciales tient une assemblée unique, mais dont l’ordre du jour distingue les résolutions selon leur objet. Chaque résolution mentionne la formation appelée à voter et la majorité applicable, et la feuille de présence permet de décompter les voix sur la grille pertinente.

Trois erreurs reviennent régulièrement dans les procès-verbaux :

• une résolution spéciale soumise à l’ensemble de l’assemblée, ce qui fait voter des copropriétaires qui n’ont pas qualité ;
• une résolution spéciale votée par la bonne formation mais décomptée sur les tantièmes généraux ;
• une résolution générale réservée à une formation restreinte, au motif que la dépense ne profiterait qu’à certains — raisonnement inverse de celui de la loi, puisque c’est le règlement, et non l’usage supposé, qui définit la catégorie.

Chacune de ces erreurs est un motif de contestation classique. Le délai et les conditions de l’action figurent dans la note sur la contestation d’une décision d’assemblée, et le point essentiel y est rappelé : passé le délai qui suit la notification du procès-verbal, la décision devient définitive même irrégulière.

Les copropriétés dont le règlement ne dit rien

Beaucoup de règlements antérieurs à la consécration légale de la notion décrivent des charges par bâtiment, par escalier ou par tranche, sans jamais employer l’expression « parties communes spéciales ». Une répartition différenciée des charges ne crée pas à elle seule la catégorie : elle organise le paiement, elle ne restreint pas le vote.

La loi a prévu que les copropriétés puissent mettre leur règlement en conformité, en y inscrivant expressément les parties communes spéciales existantes, par une décision d’assemblée votée à une majorité allégée plutôt qu’à l’unanimité. Les conditions et le calendrier de cette mise en conformité, et la majorité exacte qui lui est applicable, se lisent dans la loi du 23 novembre 2018 et dans ses modifications ultérieures : c’est un point sur lequel les synthèses en circulation ne concordent pas toutes.

En attendant cette mise en conformité, la règle de prudence est simple : ce que le règlement n’identifie pas expressément se vote en assemblée plénière.

Ne pas confondre avec les structures voisines

Trois notions se rencontrent dans les grands ensembles et n’ont pas le même régime :

• les parties communes spéciales, qui restent à l’intérieur d’un syndicat unique ;
• la scission de copropriété, qui crée plusieurs syndicats distincts, chacun avec son syndic, ses comptes et son assemblée ;
• l’union de syndicats, personne morale distincte à laquelle plusieurs syndicats confient la gestion d’équipements communs.

La première est une modalité interne d’organisation ; les deux autres modifient la structure. Le choix entre elles n’est pas une question de commodité comptable mais de conséquences juridiques durables, et il engage la copropriété bien au-delà de l’exercice en cours.

Où vérifier

La définition des parties communes spéciales et le vote restreint figurent à l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’exigence de mention expresse au règlement à son article 6-4, la répartition des charges à son article 10 et sa modification à son article 11. La scission relève de l’article 28 et l’union de syndicats de l’article 29. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Les articles 6-2 et 6-4 résultent de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN, complétée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable depuis le 1er juin 2020. Les dispositions transitoires relatives à la mise en conformité des règlements, et la majorité qui lui est applicable, doivent être relues à la source. L’ANIL et l’ARC publient des fiches sur l’organisation des copropriétés en plusieurs bâtiments.

Information vérifiée au 20 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.