Installer un ascenseur dans un immeuble ancien : majorité, répartition et accès

La question revient dans presque toutes les copropriétés anciennes de plusieurs étages, et elle se heurte toujours au même obstacle : les copropriétaires du rez-de-chaussée et du premier étage n’en veulent pas, ceux du dernier étage en ont besoin, et personne ne sait sous quelle majorité la résolution doit être soumise.

Le droit ne réserve aucun régime particulier à l’ascenseur. Il rattache les travaux à des catégories, et c’est le rattachement qui détermine la majorité.

Trois qualifications possibles

Qualification	Régime de vote	Fondement
Travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration	Majorité des voix de tous les copropriétaires	Loi de 1965, art. 25 n)
Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, n’affectant ni la structure ni les équipements essentiels	Majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance	Loi de 1965, art. 24 II d)
Travaux d’accessibilité réalisés aux frais d’un copropriétaire	Information de l’assemblée, opposition seulement par décision motivée	Loi de 1965, art. 25-2
Entretien courant d’un ascenseur existant	Majorité de l’article 24	Loi de 1965, art. 24

La création d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en comporte pas suppose en principe une intervention sur la structure — trémie, gaine, reprise de planchers ou de cage d’escalier. Elle relève donc normalement de l’article 25 n), et non de la majorité allégée réservée aux travaux d’accessibilité qui n’affectent pas la structure.

Une précision importante pour la conduite de la séance : lorsqu’une résolution soumise à l’article 25 recueille au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Cette passerelle, et l’ensemble des régimes de vote, sont exposés dans la note sur les règles de majorité.

Les travaux réalisés aux frais d’un copropriétaire

L’article 25-2 organise une voie distincte, souvent ignorée. Un copropriétaire qui souhaite réaliser, à ses frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble notifie au syndic un descriptif détaillé des travaux envisagés, en vue de l’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour.

L’assemblée ne vote alors pas une autorisation : elle peut seulement s’opposer, par décision motivée, à la majorité de l’article 25. Les motifs d’opposition admis sont limités — atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement essentiels, ou non-conformité à la destination de l’immeuble.

Le renversement de logique est complet par rapport au régime ordinaire de l’autorisation de travaux : ici, le silence de l’assemblée n’empêche pas les travaux.

La répartition des charges se joue en même temps

C’est le point sur lequel les projets échouent le plus souvent, et il ne se traite pas après coup.

L’article 10 de la loi de 1965 répartit les charges de services collectifs et d’éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces éléments présentent à l’égard de chaque lot. Un ascenseur ne présente pas la même utilité pour un rez-de-chaussée et pour un cinquième étage : une grille de charges d’ascenseur pondérée par niveau est donc la traduction normale du texte, et non une faveur consentie aux étages bas.

Reste la question de la clé elle-même. L’article 11 réserve en principe à l’unanimité la modification de la répartition des charges, mais il permet à l’assemblée, lorsque des travaux régulièrement votés rendent nécessaire une modification de la répartition, de la décider à la majorité requise pour ces travaux.

La résolution complète comporte donc deux volets votés ensemble :

• les travaux d’installation, avec leur coût, leurs modalités essentielles d’exécution et l’échéancier des appels de fonds ;
• la nouvelle grille de charges d’ascenseur, décrivant la pondération retenue par niveau et le sort des lots qui ne sont pas desservis.

Voter les travaux en renvoyant la clé à une assemblée ultérieure expose la copropriété à devoir réunir l’unanimité qu’elle aurait pu éviter. La mécanique des deux clés est exposée dans la note sur la répartition des charges.

Le coût d’installation et le coût d’exploitation

Deux dépenses distinctes suivent souvent deux clés distinctes, et la résolution doit le dire.

Le coût d’installation est une dépense de travaux sur une partie commune. Sa répartition suit, sauf décision contraire régulièrement votée, la clé applicable à ce type de dépense selon le règlement.

Le coût d’exploitation — contrat de maintenance, électricité, contrôle technique, réparations — est une charge d’équipement commun, répartie selon l’utilité. C’est là que la pondération par niveau trouve sa justification la plus solide.

Un projet qui appliquerait la même clé aux deux postes produit mécaniquement une contestation, parce qu’il fait payer l’usage à des lots qui n’en ont pas.

Ce qui se prépare avant l’assemblée

Sans examiner aucun projet réel, une résolution d’ascenseur a d’autant plus de chances d’aboutir que le dossier soumis à l’assemblée comporte :

• une étude de faisabilité technique, qui dit où l’appareil peut être implanté et ce que cela suppose comme reprise de structure ;
• au moins deux devis comparables, joints à la convocation avec l’ordre du jour ;
• le coût d’exploitation annuel estimé, et non le seul coût d’installation ;
• la grille de charges proposée, chiffrée lot par lot, pour que chacun connaisse sa contribution avant de voter ;
• l’état des aides publiques mobilisables et des modalités de financement envisagées.

Les documents qui doivent voyager avec la convocation, et la conséquence de leur absence, sont exposés dans la note sur la convocation et les délais. Un devis non joint fragilise la résolution indépendamment de son contenu.

Ce que la loi n’impose pas

Deux idées circulent sans fondement dans le droit de la copropriété.

La première voudrait qu’un immeuble de plus d’un certain nombre d’étages soit tenu de s’équiper. Les règles d’accessibilité et d’équipement des bâtiments relèvent de la construction et s’appliquent aux constructions neuves et à certaines opérations : elles ne créent pas d’obligation générale de doter d’un ascenseur un immeuble existant.

La seconde voudrait que les copropriétaires du rez-de-chaussée soient dispensés de toute participation. Ils sont exonérés de ce qui relève de l’utilité de l’équipement pour leur lot, ce qui n’est pas la même chose : les dépenses qui intéressent la conservation de l’immeuble restent réparties selon les quotes-parts.

Où vérifier

Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration figurent au n) de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les travaux d’accessibilité n’affectant pas la structure au d) du II de l’article 24, les travaux d’accessibilité réalisés aux frais d’un copropriétaire à l’article 25-2, la passerelle de vote à l’article 25-1, la répartition des charges à l’article 10 et sa modification à l’article 11. Ces articles ont été lus sur Légifrance dans leur version en vigueur le 20 septembre 2026.

La numérotation interne des articles 24 et 25 a bougé avec l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 et la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 : une synthèse qui cite une lettre de l’article 25 sans dire de quelle version elle parle n’est pas utilisable. Aucun montant de travaux, aucun taux d’aide et aucune grille de charges type ne sont donnés ici : ces valeurs dépendent de l’immeuble et du dispositif d’aide en vigueur. L’ANIL et l’ADEME publient des fiches sur les travaux collectifs et leur financement.

Information vérifiée au 20 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.