Un niveau d'impayés élevé permet de saisir le juge pour désigner un mandataire ad hoc

Un impayé isolé se traite par le recouvrement. Des impayés qui se généralisent changent la nature du problème : le syndicat ne paie plus ses fournisseurs, les travaux votés ne se financent plus, et les copropriétaires qui paient supportent la défaillance des autres. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a prévu pour cette situation un dispositif d’alerte précoce, confié au juge : la désignation d’un mandataire ad hoc.

Ce billet décrit le mécanisme général, dans la rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé. Il ne traite d’aucune copropriété en particulier.

Deux situations déclenchent la procédure

L’article 29-1 A de la loi de 1965 retient deux faits générateurs, indépendants l’un de l’autre.

Le niveau des impayés à la clôture des comptes. Le seuil est exprimé en proportion des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi, c’est-à-dire des sommes appelées au titre du budget prévisionnel et des dépenses que ces articles visent.

L’absence d’approbation des comptes. Lorsque l’assemblée générale n’a pas voté l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, la procédure est ouverte même si le niveau des impayés n’est pas connu. Des comptes non approuvés sont en eux-mêmes un signal : personne n’est en mesure de dire où en est la trésorerie du syndicat.

Le seuil dépend de la taille de la copropriété

Dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024, l’article 29-1 A fixe deux seuils :

Copropriété	Seuil d’impayés à la clôture des comptes	Texte
Deux cents lots au plus	25 % des sommes exigibles	Art. 29-1 A, al. 1er, loi du 10 juillet 1965
Plus de deux cents lots	15 % des sommes exigibles	Art. 29-1 A, al. 1er, loi du 10 juillet 1965

Le seuil plus bas pour les grandes copropriétés s’explique par l’effet de masse : dans un ensemble de plusieurs centaines de lots, une proportion d’impayés plus faible représente déjà des montants qui compromettent l’entretien et la sécurité de l’immeuble.

Le calcul se fait à la clôture des comptes, à partir des documents comptables du syndicat. Les modalités précises de ce calcul sont complétées par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui se lit dans sa version applicable à la date de clôture.

Le syndic doit agir

Le texte ne laisse pas au syndic une simple faculté. Lorsque l’une des deux situations est constatée, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Ce caractère obligatoire est l’un des traits marquants du dispositif. Il prolonge la mission générale d’administration confiée au syndic par l’article 18 de la loi, rappelée dans la note sur le syndic.

D’autres peuvent saisir le juge à sa place

L’article 29-1 A prévoit ce qui se passe lorsque le syndic n’agit pas dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, lorsqu’il n’y a pas de syndic, ou lorsque les comptes ne sont plus approuvés depuis au moins deux ans. Le juge peut alors être saisi de la même demande par :

• des copropriétaires représentant ensemble une fraction des voix du syndicat fixée par le texte, ou le président du conseil syndical ;
• un créancier, dans les conditions strictes prévues par le texte, qui visent notamment certaines factures de fourniture d’eau ou d’énergie et de travaux votés et exécutés restées impayées ;
• le représentant de l’État dans le département ou le procureur de la République ;
• le maire de la commune où se trouve l’immeuble ;
• le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

Lorsque la saisine vient du syndic, de copropriétaires ou d’un créancier, le préfet, le maire et le président de l’intercommunalité sont informés par le ou les demandeurs. La copropriété en difficulté cesse d’être une affaire strictement privée : les pouvoirs publics locaux sont mis dans la boucle dès ce stade.

Le mandataire ad hoc analyse et propose, il ne gère pas

Le mandataire ad hoc n’est pas un syndic de substitution. Sa mission, définie par l’article 29-1 B de la loi de 1965 et fixée par le juge qui le désigne, consiste à établir un rapport comportant :

• une analyse de la situation financière du syndicat ;
• des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat ;
• le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il a pu mener.

Le syndic est tenu de lui communiquer les documents nécessaires. Le rapport est adressé au syndic, au conseil syndical et aux autorités publiques visées par le texte, et les résolutions nécessaires à la mise en œuvre des préconisations doivent être soumises à l’assemblée générale. Les délais de remise du rapport et d’inscription à l’ordre du jour sont fixés par l’article 29-1 B et par le décret de 1967 : ils se lisent dans la version en vigueur.

C’est l’assemblée générale qui décide des suites. Le mandataire éclaire la décision ; il ne la prend pas, conformément à la répartition des rôles décrite dans la note sur l’assemblée générale.

Qui peut être désigné

L’article 29-1 C encadre le choix du juge. Le mandataire est en principe un administrateur judiciaire, et une autre personne qualifiée ne peut être désignée qu’à titre exceptionnel, par décision motivée et dans les conditions fixées par décret. Le texte écarte les personnes qui ont eu, avec le syndicat ou ses créanciers, des liens de nature à compromettre leur indépendance.

Une règle mérite d’être relevée : les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l’issue de leur mission. Le dispositif interdit ainsi que l’analyse d’une copropriété serve de porte d’entrée à un mandat de gestion.

Une étape avant l’administration provisoire

Le mandat ad hoc est un palier. Si la situation ne se redresse pas, les articles 29-1 et suivants de la loi de 1965 organisent l’administration provisoire, où un administrateur se voit confier tout ou partie des pouvoirs du syndic et de l’assemblée. Ce régime, beaucoup plus contraignant, a été profondément remanié par la loi du 9 avril 2024.

Ce que les comptes permettent de voir

L’état des impayés n’est pas une information réservée au syndic. Les annexes comptables présentées à l’assemblée qui approuve les comptes font apparaître les créances du syndicat sur les copropriétaires, et la répartition de ces sommes entre lots suit les clés décrites dans la note sur la répartition des charges. L’état global des impayés figure aussi parmi les informations communiquées à l’acquéreur d’un lot, comme le rappelle la note sur les documents obligatoires à la vente.

Où vérifier

La saisine du juge et les seuils figurent à l’article 29-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, issue de l’article 18 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. La mission du mandataire ad hoc relève de l’article 29-1 B, les conditions de sa désignation de l’article 29-1 C, et la procédure du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’administration provisoire est régie par les articles 29-1 et suivants de la même loi.

Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur. Les seuils de 25 % et 15 % ont été relus dans la version en vigueur à la date indiquée ci-dessous. L’ANIL et l’Anah publient des informations sur les copropriétés en difficulté.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.