Un syndic dont le mandat a expiré ne peut plus convoquer ni encaisser

Il arrive qu’une copropriété découvre, en relisant un procès-verbal, que le mandat de son syndic a pris fin plusieurs mois plus tôt. Personne ne s’en est aperçu : les appels de fonds ont continué, les entreprises ont été payées, une assemblée a même été convoquée. La situation paraît normale parce que rien n’a changé dans le quotidien de l’immeuble. Juridiquement, pourtant, tout a changé à la date d’échéance.

Ce billet présente le mécanisme général. Il n’examine aucune copropriété particulière.

Le contrat de syndic est à durée déterminée

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur lue sur Légifrance le 14 septembre 2026, énonce que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe la durée maximale du mandat, et c’est l’assemblée qui arrête la durée effective en votant le contrat.

La conséquence est directe : le mandat a une date de fin, inscrite dans la résolution de désignation et dans le contrat. Il n’existe aucune reconduction tacite en copropriété. Le silence de l’assemblée à l’échéance ne prolonge rien.

La désignation du syndic, la durée de son mandat et ses missions sont présentées dans la note sur le syndic.

À l’échéance, le syndicat n’a plus de représentant

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Lorsque son mandat expire sans que l’assemblée ait désigné un successeur ou renouvelé le contrat, le syndicat est dépourvu de syndic. L’ancien syndic n’a plus qualité pour agir en son nom.

Acte	Avant l’échéance	Après l’échéance non renouvelée
Convoquer l’assemblée générale	Mission du syndic	Plus de qualité pour convoquer
Appeler et encaisser les provisions	Mission du syndic	Plus de qualité pour appeler les fonds au nom du syndicat
Signer un contrat, commander des travaux	Dans les limites des décisions votées	Plus de pouvoir d’engager le syndicat
Agir en justice pour le syndicat	Avec l’autorisation requise, sauf exceptions	Plus de qualité pour représenter le syndicat
Transmettre fonds et archives	—	Obligation de l’article 18-2 envers le successeur

La jurisprudence de la Cour de cassation tire de cette absence de qualité des conséquences constantes, notamment sur la convocation des assemblées.

La convocation par un syndic sans mandat est irrégulière

L’hypothèse la plus fréquente est celle d’un syndic qui convoque, après l’échéance, l’assemblée appelée à le renouveler. La convocation émane alors d’une personne qui n’a plus qualité pour la délivrer. L’assemblée ainsi réunie est exposée à l’annulation, y compris sur la résolution qui renouvelle le syndic. Le vote ne régularise pas rétroactivement la convocation qui l’a rendu possible.

L’annulation n’est pas automatique : elle suppose une action en contestation engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans le délai de l’article 42 de la loi de 1965, qui court à compter de la notification du procès-verbal. Les conditions de cette action sont décrites dans la note sur la contestation d’une décision.

La prévention tient au calendrier. La date de l’assemblée qui statue sur le mandat doit être fixée avant l’échéance, en tenant compte du délai de convocation prévu par le décret de 1967.

Les appels de fonds et les paiements deviennent contestables

Un syndic sans mandat qui continue d’appeler des provisions agit sans qualité. Les sommes réclamées peuvent être discutées, et le recouvrement judiciaire engagé par un syndic dont le mandat est expiré se heurte à son défaut de qualité pour représenter le syndicat.

Les paiements effectués par l’ancien syndic aux fournisseurs, sur le compte du syndicat, posent une question voisine. Leur régularité s’apprécie au regard des décisions votées et de l’intérêt du syndicat ; elle peut engager la responsabilité de celui qui a agi sans pouvoir. Le compte bancaire séparé reste la propriété du syndicat, et c’est au successeur désigné qu’il revient d’en reprendre la gestion.

La loi ouvre deux voies pour sortir de la situation

L’article 17 de la loi de 1965 prévoit le cas du syndicat dépourvu de syndic, dans les conditions qu’il précise.

La convocation par un copropriétaire. Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale ayant pour objet la désignation d’un syndic. Cette faculté est propre à la situation de vacance : elle ne permet pas de convoquer une assemblée sur d’autres questions de gestion.

La désignation judiciaire. À défaut de convocation ou de désignation, le président du tribunal judiciaire peut être saisi, notamment par un copropriétaire, pour désigner un administrateur provisoire. Le décret de 1967 organise cette procédure. L’administrateur est chargé, en particulier, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

La convocation par un copropriétaire obéit aux formes ordinaires : délai, modes de notification, ordre du jour précis, projet de contrat joint pour chaque candidat. Ces exigences, détaillées dans la note sur la convocation et les délais, ne sont pas allégées par l’urgence de la situation.

La passation ne dépend pas de la bonne volonté de l’ancien syndic

Une fois un nouveau syndic désigné, l’article 18-2 de la loi de 1965 oblige l’ancien syndic à transmettre la situation de trésorerie, les fonds disponibles, puis l’état des comptes et l’ensemble des documents et archives du syndicat, y compris sous forme dématérialisée, dans des délais que le texte échelonne à compter de la cessation des fonctions. À défaut, le nouveau syndic peut le mettre en demeure puis saisir le juge.

L’expiration du mandat fait donc courir, pour l’ancien syndic, des obligations de restitution, même lorsque aucun successeur n’a encore été désigné : c’est la désignation du successeur qui en déclenche l’exécution.

Ne pas confondre expiration, révocation et démission

Situation	Cause	Conséquence principale
Expiration	Arrivée du terme sans renouvellement	Syndicat dépourvu de syndic à la date d’échéance
Non-renouvellement voté	Désignation d’un autre syndic à l’échéance	Le nouveau mandat prend effet à la date votée
Révocation	Décision de l’assemblée en cours de mandat	Suppose un motif légitime ; à défaut, indemnisation possible
Démission	Initiative du syndic	Encadrée par le contrat et le décret, avec un préavis

Les voies de changement de syndic, les majorités et la mise en concurrence sont examinées dans la note sur le changement de syndic.

Les points qui se vérifient dans les documents

Sans examiner aucun cas, quelques contrôles permettent d’éviter la vacance :

• quelle est la date de fin du mandat inscrite dans la résolution de désignation et dans le contrat ?
• la prochaine assemblée est-elle convoquée assez tôt pour se tenir avant cette date ?
• l’ordre du jour comporte-t-il la résolution de renouvellement ou de désignation, avec le projet de contrat joint ?
• si l’échéance est passée, qui a signé la convocation, et à quelle date ?
• le procès-verbal de désignation mentionne-t-il la date de prise d’effet du nouveau mandat ?

Où vérifier

La durée déterminée du contrat de syndic figure à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, lue sur Légifrance le 14 septembre 2026. Le syndicat dépourvu de syndic relève de son article 17, la transmission des fonds et archives de son article 18-2, la contestation de son article 42. La durée maximale du mandat, la démission du syndic et la désignation d’un administrateur provisoire relèvent du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

La durée maximale du mandat, les délais de transmission de l’article 18-2 et le délai de contestation ne sont pas chiffrés ici : ils se lisent dans la rédaction applicable à la date de l’échéance. L’ANIL et l’ARC publient des documents pratiques sur la fin du mandat du syndic.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.