Des travaux privés qui touchent les parties communes exigent un vote de l'article 25

Ouvrir un mur porteur, remplacer des fenêtres par un modèle différent, raccorder une évacuation sur une colonne commune : le chantier se finance seul, mais l'autorisation appartient à l'assemblée.

Un copropriétaire est libre chez lui. Il use et jouit de ses parties privatives comme il l’entend, dans la limite fixée par l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Cette liberté s’arrête là où commence la propriété collective. Dès que des travaux, même entièrement financés par un seul copropriétaire, affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la décision change de titulaire.

La frontière entre privatif et commun

Tout dépend de ce que le règlement de copropriété range dans chaque catégorie. Les articles 2 et 3 de la loi de 1965 posent des présomptions pour le cas où le règlement est muet ou contradictoire.

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Sont communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs et les passages et corridors.

Le gros œuvre est la catégorie qui piège le plus souvent. Un mur porteur situé à l’intérieur d’un appartement reste, sauf stipulation contraire du règlement, une partie commune. Il en va de même, le plus souvent, de la façade, de la toiture, des planchers dans leur structure, et des canalisations communes qui traversent les lots.

La lecture du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est donc le premier geste, avant tout devis.

Ce que l’article 25 b soumet au vote

L’article 25 de la loi de 1965 range parmi les décisions votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Trois conditions se lisent dans cette formule.

Les travaux sont réalisés aux frais du copropriétaire demandeur, et non du syndicat.
Ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur. Des travaux purement intérieurs, sans atteinte à la structure ni aux équipements communs, n’entrent pas dans le champ de l’autorisation.
Ils sont conformes à la destination de l’immeuble telle que le règlement la définit.

Nature des travaux	Autorisation d’assemblée	Majorité
Travaux intérieurs sans atteinte aux parties communes	Non requise	—
Travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur	Requise	Article 25, avec passerelle de l’article 25-1
Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite affectant les parties communes	Régime propre de l’article 25-2	L’assemblée ne peut s’y opposer que dans les conditions du texte
Appropriation d’une partie commune ou atteinte à la destination	Hors du champ de l’article 25 b	Relève d’autres règles, dont l’article 26 ou l’unanimité selon la décision

La majorité de l’article 25 compte les voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Lorsque la résolution recueille au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité, un second vote à la majorité de l’article 24 est possible dans la même assemblée. Le mécanisme est détaillé dans la note sur les règles de majorité.

La demande se prépare comme une résolution

L’autorisation se vote en assemblée, sur une question inscrite à l’ordre du jour. Le copropriétaire qui envisage des travaux notifie sa demande au syndic, qui l’inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée dans les conditions prévues par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, rappelées dans la note sur la convocation et les délais.

Une résolution solide décrit précisément l’objet des travaux, leur emplacement, les éléments communs touchés, et les pièces techniques qui permettent aux autres copropriétaires de se prononcer : plans, descriptif, étude de structure lorsque le gros œuvre est concerné. Une autorisation donnée sur un libellé vague protège mal le copropriétaire qui l’a obtenue, puisque les travaux réalisés pourront être jugés différents de ceux autorisés.

L’assemblée peut assortir son autorisation de conditions : contrôle de l’exécution par un technicien, assurance du chantier, remise en état des parties communes endommagées, prise en charge des frais d’étude.

Le refus peut être porté devant le juge

Le refus de l’assemblée n’est pas nécessairement définitif. L’article 30 de la loi de 1965 prévoit que, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, des travaux d’amélioration visés par ce texte.

Le juge ne substitue pas son appréciation à celle de l’assemblée sur tous les travaux. Il vérifie que les conditions légales sont réunies, et notamment que les travaux constituent une amélioration et respectent la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

Le refus peut par ailleurs être contesté comme toute décision d’assemblée, dans le délai de deux mois de l’article 42 et par les seuls copropriétaires opposants ou défaillants, notamment sur le terrain de l’abus de majorité. Ces conditions sont décrites dans la note sur la contestation d’une décision.

Les travaux réalisés sans autorisation

C’est la situation la plus fréquente en pratique, et la plus coûteuse. Des travaux affectant les parties communes, exécutés sans autorisation préalable, exposent leur auteur à une action du syndicat, et de tout copropriétaire qui en subit un préjudice personnel, tendant à la remise en état des lieux.

Deux voies de régularisation existent.

La ratification. L’assemblée peut autoriser a posteriori des travaux déjà réalisés, à la même majorité que celle qui aurait été requise avant. La ratification suppose, comme l’autorisation, une question inscrite à l’ordre du jour et un descriptif fidèle de ce qui a été fait.

L’écoulement du temps. Les actions nées de l’application du statut se prescrivent selon des délais qui varient avec leur nature. Une action personnelle ne suit pas le même régime qu’une action tendant à faire cesser l’appropriation d’une partie commune. La qualification exacte d’une action et le délai qui lui est applicable relèvent de l’article 42 de la loi de 1965 et de la jurisprudence, et se vérifient à la source.

L’autorisation d’assemblée ne dispense pas, enfin, des autorisations d’urbanisme lorsque les travaux en relèvent : les deux régimes sont indépendants.

Les points à vérifier avant d’engager un chantier

Quelques questions permettent de situer un projet, sans en trancher aucun :

le règlement de copropriété classe-t-il l’élément touché parmi les parties privatives ou communes ?
les travaux modifient-ils l’aspect extérieur de l’immeuble, y compris par un changement de teinte ou de matériau ?
la résolution soumise au vote décrit-elle les travaux avec assez de précision pour que l’autorisation couvre ce qui sera réellement exécuté ?
les frais d’étude et de contrôle éventuellement exposés par le syndicat sont-ils prévus ?

Les charges d’entretien futures de l’élément modifié peuvent aussi appeler une décision, dans les conditions décrites dans la note sur la répartition des charges.

Où vérifier

Les règles citées figurent aux articles 2, 3, 9, 25, 25-1, 25-2, 30 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour l’inscription des questions à l’ordre du jour. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Le champ des majorités a été modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, qui a déplacé plusieurs catégories de travaux d’un article à l’autre ; la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a de nouveau retouché le statut. Vérifiez la version applicable à la date de l’assemblée. L’ANIL publie une fiche sur les travaux privatifs en copropriété.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.