Approuver les comptes n'est pas donner quitus au syndic

Deux résolutions voisines, deux effets opposés. L'approbation des comptes arrête une situation comptable ; le quitus renonce à reprocher au syndic sa gestion. La seconde ne se déduit jamais de la première.

Chaque assemblée générale annuelle examine les comptes de l’exercice écoulé. Dans de nombreux ordres du jour, une résolution suit immédiatement : « quitus au syndic pour sa gestion ». Les deux questions sont souvent votées dans la foulée, parfois par les mêmes mains levées, comme si l’une prolongeait l’autre. Elles n’ont pourtant ni le même objet, ni les mêmes effets, et l’une peut être adoptée quand l’autre est refusée.

Le quitus n’est pas défini par la loi

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 organisent l’approbation des comptes, mais ne définissent pas le quitus. La notion vient de la pratique du mandat : c’est l’acte par lequel le mandant reconnaît que le mandataire a correctement exécuté sa mission, et renonce en conséquence à lui reprocher les actes de gestion qui lui ont été soumis.

En copropriété, le mandant est le syndicat des copropriétaires, et c’est l’assemblée générale qui exprime sa volonté. Le quitus est donc une décision d’assemblée, qui se prend sur une question inscrite à l’ordre du jour, dans les conditions présentées dans la note sur la convocation et les délais.

Le texte ne l’impose pas. Rien n’oblige une copropriété à voter chaque année sur le quitus, et rien n’oblige le syndic à le demander.

Deux résolutions, deux objets

	Approbation des comptes	Quitus au syndic
Fondement	Loi de 1965 et décret du 17 mars 1967	Pratique du mandat, sans texte propre
Obligatoire	Oui, chaque année	Non
Objet	Arrêter les comptes de l’exercice et la situation de chaque copropriétaire	Constater la bonne exécution du mandat pour la période considérée
Effet principal	Rend les comptes définitifs pour l’exercice et fonde la régularisation des charges	Fait obstacle à une action du syndicat contre le syndic pour les actes de gestion connus et soumis à l’assemblée
Majorité	Article 24	Article 24 selon la pratique et la jurisprudence
Contestation	Article 42, dans le délai de deux mois	Article 42, dans le délai de deux mois

L’approbation des comptes est une obligation annuelle. Le syndic soumet à l’assemblée les comptes de l’exercice clos, présentés selon les règles comptables du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, et l’assemblée les approuve ou les rejette. Cette approbation arrête la situation comptable du syndicat et fonde la régularisation des charges de chaque copropriétaire, selon les clés présentées dans la note sur la répartition des charges.

Le quitus porte sur autre chose : non plus sur l’exactitude des comptes, mais sur la qualité de la gestion. Voter le quitus revient à dire que le syndicat n’a pas de reproche à formuler au syndic pour les actes de gestion dont il a eu connaissance.

L’approbation des comptes ne vaut pas quitus

La jurisprudence de la Cour de cassation l’a posé de manière constante : l’approbation des comptes par l’assemblée ne vaut pas quitus au syndic. Elle constate la régularité comptable des opérations, elle ne renonce à aucune action en responsabilité.

Une copropriété peut donc approuver les comptes d’un exercice et refuser le quitus la même année. La combinaison est cohérente : les chiffres sont exacts, mais certains choix de gestion ne sont pas validés. À l’inverse, une copropriété qui rejette les comptes ne donne évidemment pas quitus.

Ce que le quitus couvre, et ce qu’il ne couvre pas

Le quitus fait obstacle à ce que le syndicat recherche la responsabilité du syndic pour les actes de gestion qui ont été portés à la connaissance de l’assemblée au moment où elle l’a voté. Sa portée est bornée de trois manières.

La période. Le quitus porte sur la gestion de l’exercice ou de la période visée par la résolution. Il ne couvre pas la gestion postérieure, ni une période que l’assemblée n’a pas examinée.

L’information. Le quitus ne couvre que ce que l’assemblée savait. Les faits dissimulés, les irrégularités qui n’apparaissaient pas dans les documents soumis au vote, les manquements révélés ultérieurement ne sont pas couverts. La jurisprudence refuse d’attacher un effet libératoire à un quitus obtenu sur une information incomplète.

Le titulaire de l’action. Le quitus est donné par le syndicat. Il ne prive pas un copropriétaire de l’action individuelle qu’il tient de la loi lorsqu’une faute du syndic lui a causé un préjudice personnel, distinct de celui du syndicat.

Le refus de quitus ne révoque pas le syndic

Le refus du quitus est souvent lu comme une sanction. Il n’a pas cet effet par lui-même. Le syndic dont le quitus est refusé reste en fonctions jusqu’au terme de son mandat ou jusqu’à la désignation d’un autre syndic dans les formes prévues par la loi.

Le refus conserve simplement au syndicat la possibilité d’agir en responsabilité pour la gestion de la période considérée, sous réserve des délais de prescription applicables. La décision de mettre fin au mandat, par non-renouvellement ou par révocation, relève d’une autre résolution, et d’une autre majorité, présentée dans la note sur le changement de syndic.

Le refus de quitus ne prive pas non plus le syndic de sa rémunération contractuelle, qui reste due pour les prestations exécutées dans le cadre du contrat voté.

Le rôle du conseil syndical

Le quitus se vote mieux informé. L’article 21 de la loi de 1965 confie au conseil syndical le contrôle de la gestion du syndic et lui ouvre un droit de communication sur toutes les pièces relatives à cette gestion. Le décret de 1967 prévoit par ailleurs que les pièces justificatives des charges sont tenues à la disposition des copropriétaires entre la convocation et la tenue de l’assemblée qui approuve les comptes, selon des modalités qu’il fixe.

C’est dans ce travail préalable que se prépare, en pratique, la décision sur le quitus. Le compte rendu du conseil syndical à l’assemblée éclaire le vote ; il ne s’y substitue pas. Les missions du syndic et le cadre de son contrat sont présentés dans la note sur le syndic.

Les points qui se vérifient avant de voter

Sans trancher aucune situation, la lecture de l’ordre du jour permet de poser quelques questions :

l’approbation des comptes et le quitus font-ils l’objet de deux résolutions distinctes ?
la résolution de quitus précise-t-elle la période de gestion concernée ?
les documents joints à la convocation permettent-ils de connaître les actes de gestion couverts ?
le conseil syndical a-t-il pu exercer son contrôle sur les pièces de l’exercice ?

Une résolution unique qui fondrait l’approbation des comptes et le quitus mêlerait deux questions de nature différente, ce que le décret de 1967 invite à éviter en exigeant un libellé dont le sens et la portée soient compréhensibles.

Où vérifier

L’approbation des comptes relève de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment de ses articles 18 et 24, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux règles comptables du syndicat. Le contrôle du conseil syndical relève de l’article 21 de la loi. L’absence de valeur de quitus de l’approbation des comptes et la portée du quitus résultent de la jurisprudence de la Cour de cassation. Ces textes et décisions se consultent sur Légifrance.

Le statut a été modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, et par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 : vérifiez la version applicable à la date de l’assemblée. L’ANIL et l’ARC publient des documents pratiques sur l’approbation des comptes.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.