Une résolution votée en « questions diverses » n'engage pas le syndicat

En fin d’assemblée générale, la salle se vide un peu, le président de séance consulte sa montre et annonce les « questions diverses ». Quelqu’un évoque le local vélos, un autre la couleur de la porte du hall, un troisième propose de « voter tout de suite » pour ne pas attendre l’année suivante. Les mains se lèvent, le secrétaire note, et le procès-verbal porte une ligne qui ressemble à une décision.

Elle n’en a que l’apparence. Le droit de la copropriété attache la validité d’une délibération à son inscription préalable à l’ordre du jour, et la rubrique « questions diverses » n’inscrit rien.

Ce billet décrit la règle générale. Il n’analyse aucune assemblée particulière.

L’assemblée ne décide que sur ce qui a été annoncé

Le principe figure au décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour notifié avec la convocation.

La règle a une raison simple. Le copropriétaire absent n’a pas renoncé à son droit de vote : il l’a exercé autrement, en donnant mandat ou en votant par correspondance, sur la base de la liste des questions qu’il a reçue. Une décision prise sur un sujet qui ne figurait pas dans cette liste le prive de toute possibilité de se prononcer. Elle prive aussi le mandataire de consignes, puisque le mandant ignorait que la question serait posée.

Le fonctionnement de l’ordre du jour, sa clôture avant l’envoi et les pièces qui doivent l’accompagner sont détaillés dans la note sur la convocation et les délais.

« Questions diverses » n’est pas une question

Le décret de 1967 exige que chaque question soit libellée de façon que son sens et sa portée soient compréhensibles. Une rubrique générique ne remplit pas cette exigence : elle n’annonce aucun objet, aucune dépense, aucune majorité. Elle ne peut donc servir de support à aucun vote.

La rubrique a pourtant une utilité réelle. Elle permet :

• d’informer les copropriétaires d’un fait survenu depuis l’envoi de la convocation ;
• de recueillir des remarques sur la vie de l’immeuble ;
• de faire émerger des sujets que le syndic ou un copropriétaire pourront inscrire, dans les formes, à l’ordre du jour d’une assemblée suivante ;
• d’orienter le travail du conseil syndical, sans lui confier de pouvoir.

Tout ce qui dépasse l’échange d’informations sort de son objet.

Le vote émis en questions diverses reste attaquable

Une décision adoptée hors ordre du jour n’est pas pour autant inexistante. Elle est irrégulière, et à ce titre annulable dans le cadre de l’action prévue par l’article 42 de la loi de 1965.

Deux conséquences découlent de ce régime, et elles sont souvent mal comprises.

La contestation est enfermée dans un délai. L’action en annulation doit être engagée dans le délai de l’article 42, qui court à compter de la notification du procès-verbal. Une décision hors ordre du jour qui n’est pas contestée à temps peut devenir définitive, malgré son irrégularité. C’est pour cette raison que la notion « n’engage pas le syndicat » doit se comprendre ainsi : la décision ne repose sur aucune base régulière, et sa solidité dépend entièrement de l’absence de recours.

La contestation est réservée à certains copropriétaires. L’article 42 ouvre l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ceux qui ont voté pour ne peuvent pas, en principe, contester ensuite la décision. Le copropriétaire absent et non représenté, lui, est défaillant par définition, et c’est précisément celui que la règle de l’ordre du jour protège. Les conditions de l’action sont exposées dans la note sur la contestation d’une décision.

L’unanimité des présents ne régularise rien

L’argument revient à chaque assemblée : « tout le monde est d’accord ». Il repose sur une confusion entre les présents et le syndicat. Les voix réunies en séance, même unanimes, ne sont pas celles de l’ensemble des copropriétaires, et c’est l’ensemble que protège l’inscription préalable.

L’unanimité des présents ne change pas non plus la majorité applicable. Une question qui relève de l’article 25 ou de l’article 26 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires. Une décision de cette nature, votée en fin de séance par quelques présents, cumule deux fragilités : hors ordre du jour, et potentiellement sous une majorité non atteinte. Les régimes de majorité sont présentés dans la note sur les règles de majorité.

Ce qui se décide réellement et ce qui ne se décide pas

Ce qui est dit en questions diverses	Valeur	Suite possible
Information du syndic sur un sinistre ou un incident	Aucune décision ; simple information	Mention au procès-verbal
Demande d’un copropriétaire sur un sujet nouveau	Aucune décision	Inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée
« Accord de principe » sur une dépense	Aucune valeur décisionnelle	Question formellement inscrite, devis joints
Vote à main levée présenté comme une décision	Décision irrégulière, annulable	Contestation par un opposant ou un défaillant, dans le délai de l’article 42
Consigne donnée au conseil syndical	Aucune délégation de pouvoir	Délégation votée dans les formes prévues par la loi

La délégation de pouvoir au conseil syndical est elle-même une décision encadrée par la loi de 1965 : elle ne peut pas naître d’un échange en fin de séance.

Le procès-verbal ne transforme pas un échange en décision

Le secrétaire de séance consigne ce qui s’est dit. Une mention au procès-verbal n’a pas pour effet de rendre régulière une décision qui ne l’était pas. Le procès-verbal constate ; il ne crée rien.

L’inverse compte autant. Un procès-verbal qui présenterait comme une « résolution » ce qui n’était qu’une discussion ferait courir le délai de contestation contre une décision que personne n’a voulu prendre. D’où l’intérêt, pour les signataires du procès-verbal, de relire la rédaction des questions diverses avec la même attention que celle des résolutions numérotées. Une formule neutre — « il a été évoqué », « le syndic a informé l’assemblée » — reflète la nature réelle de l’échange.

La voie régulière existe, et elle est ouverte à chacun

L’erreur la plus courante n’est pas de vouloir décider vite ; c’est d’ignorer qu’une voie simple existe. Tout copropriétaire peut notifier au syndic une ou plusieurs questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour. Le syndic n’a pas à apprécier l’opportunité de la question, dès lors qu’elle relève de la compétence de l’assemblée.

Si la demande arrive après l’envoi de la convocation, la question est reportée à l’assemblée suivante. Lorsque le sujet ne peut pas attendre, le syndic peut convoquer une assemblée supplémentaire, et le décret de 1967 organise la demande de convocation émanant du conseil syndical ou de copropriétaires réunissant une fraction des voix qu’il détermine.

Pour une question qui appelle une dépense, l’inscription doit en outre s’accompagner des documents nécessaires à la décision : devis, conditions essentielles du marché, projet de résolution. Une question inscrite sans ces pièces reproduit, sous une autre forme, la fragilité du vote en questions diverses.

Les points qui se vérifient à la lecture du procès-verbal

Sans examiner aucun cas, la lecture d’un procès-verbal permet quelques contrôles :

• une décision figure-t-elle sous une rubrique « questions diverses » ou « points divers » ?
• la mention est-elle rédigée comme une information ou comme un vote ?
• si un vote apparaît, porte-t-il sur une question qui figurait dans l’ordre du jour notifié ?
• le procès-verbal indique-t-il la majorité appliquée, et cette majorité correspond-elle à la nature de la question ?

Le délai de contestation court à compter de la notification du procès-verbal : c’est à ce moment que ces vérifications ont une utilité.

Où vérifier

La règle selon laquelle l’assemblée ne décide valablement que sur les questions inscrites, le libellé des questions et la faculté pour chaque copropriétaire de demander une inscription figurent au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’action en contestation et les personnes qui peuvent l’engager relèvent de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les majorités de ses articles 24 à 26, la délégation de pouvoir au conseil syndical de ses articles 21-1 à 21-5. Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Le décret de 1967 a été modifié à plusieurs reprises, notamment après l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020. Le délai de contestation et la fraction de voix permettant de demander une assemblée se lisent dans la rédaction applicable à la date de l’assemblée. L’ANIL et service-public.fr publient des fiches de synthèse sur l’ordre du jour.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.