Le fonds de travaux reste acquis au syndicat quand un lot est vendu

Des années de cotisations versées par le vendeur ne lui sont pas rendues à la vente : la loi les attache au lot. Ce qui se négocie entre vendeur et acquéreur ne change rien pour le syndicat.

Au moment de vendre, beaucoup de copropriétaires découvrent une ligne dont ils avaient oublié l’existence : le fonds de travaux. Chaque année, une cotisation s’ajoute aux provisions du budget ; au fil des exercices, la somme devient significative. La question vient alors naturellement : le syndicat va-t-il rembourser ? La réponse est écrite dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et elle est négative. Ce qui reste ouvert, c’est la manière dont vendeur et acquéreur en tiennent compte entre eux.

Une cotisation annuelle obligatoire

Le fonds de travaux a été créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, puis remanié en profondeur par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, qui l’a rattaché au plan pluriannuel de travaux. Ses règles figurent aujourd’hui dans les articles de la loi de 1965 consacrés au fonds, dans leur rédaction issue de cette réforme.

Dans leurs grandes lignes :

le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel ;
son montant ne peut être inférieur à un pourcentage minimal, calculé selon le cas sur le budget prévisionnel ou sur le montant des travaux prévus au plan pluriannuel ;
l’assemblée peut décider d’un montant supérieur ;
les sommes sont versées sur un compte bancaire séparé, distinct du compte courant du syndicat, et ouvert au nom de celui-ci ;
certaines copropriétés sont dispensées, dans des conditions tenant notamment à leur taille ou à l’état de leur immeuble, que le texte énumère.

Les taux minimaux et les conditions de dispense ont changé avec la réforme de 2021 et son entrée en vigueur échelonnée selon le nombre de lots : ils se lisent dans la version en vigueur, et non dans une synthèse ancienne. La mécanique générale des charges est présentée dans la note sur la répartition des charges.

Les sommes sont attachées au lot

La règle centrale tient en deux propositions, que la loi de 1965 énonce expressément : les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, et elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

La logique est patrimoniale. Le fonds sert à financer des travaux sur un immeuble qui ne change pas de consistance quand un appartement change de propriétaire. L’acquéreur bénéficiera des travaux financés par le fonds ; le vendeur a contribué à les rendre possibles. La loi a choisi de ne pas faire de chaque vente une occasion de liquider une part de la réserve collective.

Il en résulte que le syndicat ne verse rien au vendeur, et ne réclame rien de plus à l’acquéreur au titre des cotisations passées : le compte du lot se poursuit.

Ce qui se distingue du fonds de travaux

La confusion la plus fréquente porte sur les autres sommes versées par le vendeur. Toutes ne suivent pas le même régime.

Somme versée par le vendeur	Sort à la vente	Texte
Cotisations au fonds de travaux	Acquises au syndicat, jamais remboursées	Loi du 10 juillet 1965
Provisions du budget prévisionnel exigibles avant la vente	Dues par le vendeur, copropriétaire en titre à l’exigibilité	Art. 14-1 loi de 1965 ; décret du 17 mars 1967
Appels de fonds pour travaux votés, exigibles avant la vente	Dus par le vendeur	Art. 14-2 loi de 1965 ; décret du 17 mars 1967
Avances constituées au profit du syndicat	Traitées dans l’état daté, selon leur nature	Décret du 17 mars 1967
Trop-perçu révélé par l’approbation des comptes	Régularisation selon les règles du décret et, le cas échéant, l’accord des parties	Décret du 17 mars 1967

Les avances méritent une précision. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 distingue les provisions, qui sont consommées par les dépenses, et les avances, qui constituent des réserves. L’état daté que le syndic établit avant la vente comporte une rubrique consacrée aux sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur, et le sort de chaque avance se lit dans cette rubrique. Le fonds de travaux, lui, est exclu de tout remboursement par la loi elle-même.

Vendeur et acquéreur peuvent en tenir compte

L’interdiction de remboursement s’adresse au syndicat. Elle n’empêche pas les parties à la vente de prendre en considération, dans leurs rapports entre elles, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot.

Deux pratiques se rencontrent :

la mention, dans l’avant-contrat puis dans l’acte, du montant de la quote-part du fonds attachée au lot, pour information de l’acquéreur ;
une stipulation par laquelle l’acquéreur rembourse au vendeur tout ou partie de cette quote-part, en sus du prix ou comme élément de sa détermination.

Ces stipulations sont inopposables au syndicat, qui n’est pas partie à la vente. Leur traitement au regard de l’assiette des droits de mutation relève de la réglementation fiscale et de l’acte lui-même, et se vérifie dans la documentation administrative en vigueur.

L’information de l’acquéreur est d’ailleurs imposée en amont. L’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit la communication, avant l’avant-contrat, d’informations financières sur la copropriété et sur le lot, parmi lesquelles la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot. La liste complète et la sanction de son absence sont exposées dans la note sur les documents obligatoires à la vente.

L’assemblée décide de l’emploi du fonds

Le fonds de travaux n’est pas une caisse à la disposition du syndic. Son utilisation relève de l’assemblée générale, qui décide de l’affecter au financement de travaux votés, dans les conditions de majorité prévues par la loi.

L’assemblée peut ainsi, lors du vote de travaux, décider de les financer en tout ou partie par le fonds. Cette affectation ne modifie pas la répartition de la dépense entre les lots, qui suit les clés du règlement de copropriété. Une copropriété dont les grilles de charges sont nombreuses doit donc veiller à la cohérence entre les cotisations versées et les travaux financés, point qui soulève régulièrement des débats en assemblée.

Le vote relève de la majorité applicable à la décision concernée. La carte de ces majorités figure dans la note sur les règles de majorité.

Les points qui se vérifient avant de vendre

Sans examiner aucun cas, quelques documents permettent de connaître la situation d’un lot :

le dernier appel de fonds, qui distingue les provisions du budget et la cotisation au fonds de travaux ;
les annexes comptables approuvées en assemblée, qui font apparaître le solde du fonds ;
la fiche synthétique de la copropriété, qui en reprend les données essentielles ;
les procès-verbaux des dernières assemblées, qui indiquent si le fonds a déjà été affecté à des travaux votés.

Ces documents permettent au vendeur d’informer l’acquéreur, et aux parties de décider librement de ce qu’elles stipulent entre elles.

Où vérifier

Le régime du fonds de travaux figure dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, puis modifiée par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé. Les provisions et avances relèvent du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’information de l’acquéreur de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Le taux minimal de cotisation, les cas de dispense et le calendrier d’application selon la taille de la copropriété ont évolué à plusieurs reprises : ne reprenez aucun pourcentage sans l’avoir relu à la source. Service-public.fr et l’ANIL publient des fiches à jour sur le fonds de travaux.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.