Une provision de charges impayée peut rendre exigible tout le budget de l'exercice

Dans une copropriété, les charges impayées d’un seul copropriétaire sont avancées par tous les autres. Le syndicat paie ses fournisseurs, son assurance, son syndic et ses travaux avec la trésorerie commune, et chaque appel resté sans réponse la réduit d’autant. C’est la raison pour laquelle la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 arme le syndicat d’outils plus rapides que ceux dont dispose un créancier ordinaire.

Ce billet décrit le mécanisme général. Il ne traite d’aucune situation particulière : les délais, les sommes concernées et la procédure applicables à un dossier se lisent dans la version en vigueur des textes à la date de l’impayé.

La provision est due à sa date d’exigibilité

Le point de départ est l’article 14-1 de la loi de 1965. L’assemblée vote chaque année un budget prévisionnel, et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales à une fraction de ce budget, à des échéances fixées par le texte ou par la décision de l’assemblée. La provision n’est pas une facture : elle est due à la date prévue, indépendamment des dépenses effectivement réalisées à ce moment-là.

Les travaux hors budget, votés en application de l’article 14-2, suivent leur propre calendrier d’appels de fonds, fixé par l’assemblée en même temps que les travaux. Leur sort en cas d’impayé ne se confond pas avec celui des provisions du budget : le texte les traite à part, et c’est une confusion fréquente.

La part de chacun, elle, résulte des clés du règlement de copropriété, détaillées dans la note sur la répartition des charges. Contester le montant d’une quote-part et ne pas payer une provision exigible sont deux choses distinctes : la première ne suspend pas la seconde.

La déchéance du terme de l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi de 1965 organise un mécanisme que l’on retrouve rarement ailleurs en droit civil. À défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité, le syndic adresse au copropriétaire une mise en demeure. Si elle reste infructueuse au terme du délai fixé par le texte, les autres provisions du budget prévisionnel non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Concrètement, un copropriétaire qui ne règle pas le premier appel de l’exercice peut se voir réclamer, quelques semaines plus tard, l’ensemble des provisions restantes de l’année. Le texte étend le mécanisme à certaines sommes votées au titre des travaux et du fonds de travaux ; le périmètre exact a été modifié par les réformes récentes et doit être relu à la source.

Trois observations en découlent.

• La mise en demeure est une condition, pas une formalité. Sans elle, la déchéance ne joue pas.
• Le délai laissé au copropriétaire court à compter de la mise en demeure, dans les conditions fixées par l’article 19-2. Un règlement tardif dans ce délai arrête le mécanisme.
• La déchéance ne crée pas de dette nouvelle : elle avance la date à laquelle des sommes déjà votées deviennent payables.

Le juge statue selon une procédure accélérée

Le même article 19-2 permet au syndicat de saisir le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond. Cette voie, issue de la réforme de la procédure civile, a remplacé l’ancienne référence à la « forme des référés ». Le juge peut condamner le copropriétaire au paiement des provisions devenues exigibles, et sa décision est exécutoire.

À côté de cette voie propre à la copropriété, le syndicat conserve les procédures du droit commun du recouvrement, notamment l’injonction de payer, et l’action au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le choix entre ces voies relève du syndic, qui doit toutefois rendre compte à l’assemblée et, pour les actions en justice, disposer d’une autorisation lorsque la loi l’exige.

Sur ce dernier point, le recouvrement des charges fait partie des actions que le syndic peut engager sans autorisation préalable de l’assemblée générale : le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispense d’autorisation les actions en recouvrement de créance. C’est ce qui explique la rapidité de la procédure par rapport à d’autres contentieux du syndicat.

Qui supporte les frais du recouvrement

L’article 10-1 de la loi de 1965 déroge à la règle selon laquelle les dépenses du syndicat se répartissent entre tous. Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée.

Poste	Imputation	Texte
Provision de charges impayée	Copropriétaire en titre à la date d’exigibilité	Art. 14-1 et 19-2, loi du 10 juillet 1965
Frais nécessaires au recouvrement (mise en demeure, relances, hypothèque)	Seul copropriétaire défaillant, si la créance est justifiée	Art. 10-1, loi du 10 juillet 1965
Honoraires du syndic pour le suivi du dossier	Selon la liste limitative des prestations particulières	Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
Dépens et frais de procédure	Selon la décision du juge	Code de procédure civile

Le mot « nécessaires » compte. Les tribunaux contrôlent que les frais réclamés correspondent à des diligences utiles et proportionnées ; une relance automatique répétée sans effet ne devient pas une dépense imputable du seul fait qu’elle a été facturée. Les frais qui ne répondent pas aux conditions de l’article 10-1 restent des charges générales, supportées par l’ensemble du syndicat.

Les garanties du syndicat sur le lot

Le syndicat dispose de garanties attachées au lot lui-même.

L’hypothèque légale. L’article 19 de la loi de 1965 confère au syndicat une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, pour les créances de toute nature. Elle suppose une inscription, que le syndic peut requérir sans autorisation de l’assemblée dans les conditions prévues par le texte.

Le privilège immobilier spécial. Le code civil accorde au syndicat un privilège sur le prix de vente du lot pour les charges et travaux de l’année courante et de certaines années échues. Ce privilège prime la plupart des autres créanciers sur une partie de la créance, ce qui rend la copropriété moins exposée qu’un créancier chirographaire en cas de vente.

L’opposition sur le prix de vente. L’article 20 de la loi de 1965 permet au syndic de former opposition au versement du prix lorsqu’un lot est vendu par un copropriétaire débiteur. Le mécanisme, et le certificat que le vendeur doit produire, sont décrits dans la note sur les documents obligatoires à la vente.

Le rang exact de ces garanties, les années couvertes par le privilège et leur articulation avec les autres créanciers relèvent des articles 2374 et suivants du code civil : ils se vérifient dans la version applicable plutôt que dans une synthèse.

Quand les impayés deviennent collectifs

Un impayé isolé est un contentieux individuel. Lorsque les impayés se généralisent, la loi change de registre. L’article 29-1 A de la loi de 1965 prévoit que, lorsque les impayés atteignent une proportion déterminée des sommes exigibles à la clôture des comptes, le syndic en informe le conseil syndical et saisit le juge pour la désignation d’un mandataire ad hoc. À défaut, des copropriétaires ou certains créanciers peuvent le faire.

Le seuil déclencheur varie selon la taille de la copropriété et figure dans l’article lui-même. Au-delà de ce stade, les articles suivants organisent l’administration provisoire des copropriétés en difficulté, régime profondément remanié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.

Ce que le copropriétaire peut vérifier

Sans examiner aucun cas, quelques points de lecture reviennent dans tous les dossiers :

• l’appel de fonds précise-t-il l’exercice, la nature de la provision et sa date d’exigibilité ?
• la mise en demeure a-t-elle été adressée avant que les provisions à échoir soient réclamées ?
• les frais imputés au titre de l’article 10-1 correspondent-ils à des diligences réelles et nécessaires ?
• les honoraires facturés figurent-ils dans la liste limitative des prestations particulières du contrat de syndic, rappelée dans la note sur le syndic ?

La contestation d’une charge ne dispense pas de son paiement, mais une somme irrégulièrement réclamée se discute dans les formes prévues, y compris à l’occasion de l’approbation des comptes en assemblée.

Où vérifier

Les règles citées figurent aux articles 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-2, 20 et 29-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour les modalités d’appel de fonds et d’action du syndic, au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 pour les prestations particulières du syndic, et aux articles 2374 et suivants du code civil pour le privilège immobilier spécial. Tous ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur, avec l’historique des modifications.

L’article 19-2 a été modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN puis par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé : le délai de la mise en demeure et les sommes concernées par la déchéance se lisent dans la rédaction applicable à la date de l’impayé. Service-public.fr et l’ANIL publient des fiches de synthèse sur les charges impayées en copropriété.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.