Un copropriétaire peut être syndic sans carte professionnelle, pas sans obligations

Dans les petites copropriétés, confier la gestion à l’un des copropriétaires paraît souvent la solution naturelle : le syndic habite l’immeuble, connaît les entreprises, répond vite. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 l’autorise expressément. Elle ne lui accorde pourtant aucun régime allégé sur le fond : le syndic non professionnel, dit bénévole, exerce les mêmes missions que le syndic professionnel, et en répond de la même manière.

Qui peut être syndic non professionnel

L’article 17-2 de la loi de 1965 définit le syndic non professionnel par sa qualité : il doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il administre. Le texte étend cette qualité à certaines personnes proches du copropriétaire, notamment son conjoint ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ainsi qu’aux représentants de certaines personnes morales copropriétaires, dans les conditions qu’il précise.

Le syndic non professionnel n’est pas soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Hoguet. Il n’a donc pas à détenir la carte professionnelle, ni à justifier d’une garantie financière. C’est la seule différence structurelle avec le syndic professionnel, et elle tient à l’absence d’exercice d’une activité commerciale.

Point	Syndic professionnel	Syndic non professionnel
Qualité requise	Titulaire de la carte « gestion immobilière »	Copropriétaire dans l’immeuble, ou personne assimilée par l’article 17-2
Loi Hoguet (carte, garantie financière)	Applicable	Non applicable
Missions de l’article 18	Toutes	Toutes
Désignation	Assemblée, article 25	Assemblée, article 25
Compte bancaire séparé	Obligatoire ; dispense éventuelle selon la version en vigueur	Obligatoire ; dispense éventuelle selon la version en vigueur
Accès en ligne sécurisé aux documents	Obligatoire	Non imposé par le texte
Rémunération	Forfait et prestations particulières encadrés	En principe exercice non rémunéré, remboursement des frais

La présentation générale des trois formes de syndic figure dans la note sur le syndic.

La désignation obéit aux règles communes

Le syndic non professionnel est désigné par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, avec la possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 lorsque le premier a réuni au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Le mécanisme est détaillé dans la note sur les règles de majorité.

La question doit être inscrite à l’ordre du jour, dans les formes prévues par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La durée du mandat est votée par l’assemblée, dans la limite fixée par le décret, et le mandat ne se renouvelle pas tacitement.

Le passage d’un syndic professionnel à un syndic non professionnel est un changement de syndic comme un autre. Il suppose de préparer la résolution, et il déclenche les obligations de transmission des fonds et archives de l’article 18-2, présentées dans la note sur le changement de syndic.

Les missions légales ne se partagent pas

L’article 18 de la loi de 1965 énumère les missions du syndic sans distinguer selon sa qualité. Le syndic non professionnel doit notamment :

• exécuter les décisions de l’assemblée et faire respecter le règlement de copropriété ;
• administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et faire procéder aux travaux urgents nécessaires à sa sauvegarde ;
• représenter le syndicat dans les actes civils et en justice ;
• établir le budget prévisionnel et tenir la comptabilité du syndicat ;
• tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble et la liste des copropriétaires ;
• établir la fiche synthétique de la copropriété ;
• procéder à l’immatriculation du syndicat au registre national des copropriétés et en actualiser les données.

Chacune de ces missions est d’ordre public. L’assemblée ne peut pas en dispenser le syndic non professionnel au motif de sa bonne volonté.

La comptabilité peut être simplifiée, pas supprimée

Les règles comptables du syndicat sont fixées par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, qui organisent une comptabilité d’engagement et des annexes normalisées.

La loi de 1965 prévoit des aménagements pour les petites copropriétés, dont la définition figure dans le texte et tient au nombre de lots ou au montant du budget prévisionnel : elles peuvent, selon le cas, tenir une comptabilité en recettes et dépenses, et sont soumises à des règles de fonctionnement allégées. Les critères exacts ont été modifiés par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et se vérifient dans la version en vigueur.

Aucun de ces aménagements ne dispense de soumettre les comptes à l’approbation de l’assemblée, ni de voter un budget prévisionnel.

Le compte séparé, sauf dispense votée

L’article 18 impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées toutes les sommes reçues. Le syndic n’en est que le gestionnaire.

Le texte a prévu, selon les époques, une faculté de dispense pour certaines petites copropriétés. Ses conditions, qui tiennent à la taille de la copropriété et à la qualité du syndic, ont été modifiées à plusieurs reprises. La dispense n’est jamais automatique, elle se vote, et son régime actuel se lit dans la version en vigueur de l’article 18, et non dans une synthèse ancienne. Le compte du fonds de travaux obéit, lui, à ses propres règles.

La rémunération et la responsabilité

Le syndic non professionnel exerce en principe sa mission sans rémunération. Il a droit au remboursement des frais qu’il engage pour le compte du syndicat, sur justificatifs et dans le cadre du budget voté.

L’absence de rémunération n’allège pas sa responsabilité. En qualité de mandataire du syndicat, il répond des fautes commises dans sa gestion à l’égard du syndicat et, lorsqu’une faute leur cause un préjudice personnel, à l’égard des copropriétaires. Un travail urgent non engagé, une assurance de l’immeuble non renouvelée, un contentieux laissé prescrire engagent sa responsabilité civile comme ils engageraient celle d’un professionnel. La souscription d’une assurance de responsabilité civile adaptée à cette mission est une question que l’assemblée et le syndic pressenti ont tout intérêt à examiner avant la désignation.

Le conseil syndical reste nécessaire

La présence d’un syndic non professionnel ne supprime pas le conseil syndical. L’article 21 continue de s’appliquer : le conseil assiste et contrôle le syndic, qu’il soit professionnel ou non. Le syndic non professionnel et ses proches visés par la loi ne peuvent pas en être membres.

La forme coopérative, prévue à l’article 17-1, est une organisation différente : le conseil syndical y désigne en son sein un président qui exerce les fonctions de syndic. Elle suppose une décision de l’assemblée et un règlement de copropriété qui ne l’écarte pas.

Où vérifier

Le syndic non professionnel relève des articles 17-1, 17-2, 18, 18-2 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour la désignation et la durée du mandat, et du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 pour les règles comptables. Le syndic professionnel est encadré par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Les critères des petites copropriétés et la dispense de compte séparé ont été modifiés par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, puis par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Vérifiez la version applicable. L’ANIL et l’ARC publient des documents pratiques sur la gestion bénévole.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.