Le budget prévisionnel se vote avant l'exercice qu'il finance

L’assemblée générale annuelle mêle souvent trois exercices. Elle approuve les comptes de celui qui s’est terminé, elle vote le budget de celui qui va commencer, et elle ajuste parfois celui qui est en cours. Pour le copropriétaire, ces trois opérations se confondent dans un même vote de fin de soirée. Elles n’ont pourtant ni la même fonction ni les mêmes effets.

Ce billet présente le cadre général du budget prévisionnel. Il n’examine aucune copropriété particulière.

Le budget prévisionnel est une obligation annuelle

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 lue sur Légifrance le 14 septembre 2026, impose au syndicat de voter chaque année un budget prévisionnel. Ce budget couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.

Le syndic l’établit, dans le cadre de ses missions de l’article 18 ; l’assemblée le vote, à la majorité de l’article 24. La convocation doit être accompagnée du projet de budget, présenté selon les règles comptables du syndicat, pour que la décision soit prise en connaissance de cause. Les pièces jointes à la convocation sont présentées dans la note sur la convocation et les délais.

Un calendrier en décalage

Le budget prévisionnel est, par nature, voté avant la période qu’il finance : c’est ce qui permet au syndicat d’appeler des provisions au fur et à mesure de l’exercice, au lieu d’attendre les factures.

Le droit de la copropriété encadre ce calendrier de deux façons :

• l’article 14-1 fixe le délai dans lequel l’assemblée appelée à voter le budget doit être réunie après la clôture de l’exercice précédent ;
• le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 organise la situation où l’exercice commence sans budget voté, en permettant au syndic de continuer d’appeler des provisions sur la base du dernier budget adopté, dans les conditions qu’il fixe.

En pratique, l’assemblée qui se tient après la clôture d’un exercice approuve les comptes de cet exercice, vote le budget de l’exercice suivant et, si nécessaire, ajuste le budget de l’exercice en cours. Le délai légal et les modalités de continuité ne sont pas chiffrés ici ; ils se lisent dans le texte en vigueur.

Les provisions sont dues à leur date

Le budget voté se traduit par des provisions que les copropriétaires versent au syndicat. L’article 14-1 fixe la périodicité et la fraction du budget que représente chaque provision, et permet à l’assemblée de retenir des modalités différentes.

La provision n’est pas le paiement d’une dépense déjà faite. Elle est exigible à sa date, indépendamment de l’avancement réel des dépenses. C’est ce qui explique qu’une provision impayée puisse, après mise en demeure restée sans effet, rendre exigibles les provisions suivantes de l’exercice, dans les conditions de l’article 19-2 de la loi de 1965.

La part de chaque lot dans le budget résulte des clés de répartition du règlement de copropriété, présentées dans la note sur la répartition des charges.

Ce que le budget ne contient pas

Le budget prévisionnel ne couvre pas toutes les dépenses du syndicat. L’article 14-2 de la loi de 1965 met à part les dépenses pour travaux qui n’entrent pas dans la maintenance courante, et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en précise la liste.

Dépense	Régime	Texte
Entretien courant, contrats d’entretien, assurance, fluides, honoraires de gestion courante	Budget prévisionnel, provisions périodiques	Art. 14-1, loi de 1965
Travaux de conservation ou d’amélioration hors maintenance courante	Vote spécifique, appels de fonds selon le calendrier voté	Art. 14-2, loi de 1965
Cotisation au fonds de travaux	Cotisation annuelle distincte	Art. 14-2-1, loi de 1965
Travaux urgents engagés par le syndic	Ratification et financement votés par l’assemblée convoquée à cet effet	Art. 18, loi de 1965 et décret de 1967

La distinction a des effets pratiques. Un budget prévisionnel en apparence stable ne dit rien des travaux votés hors budget, dont les appels de fonds s’ajoutent aux provisions. Et une dépense de travaux inscrite à tort dans le budget courant échappe au vote spécifique que la loi attache à sa nature.

Le budget se compare, les comptes se régularisent

Le budget est une prévision, les comptes sont une réalité. À la clôture de l’exercice, le syndic établit les comptes en comptabilité d’engagement, selon les règles du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, et les présente à l’assemblée avec le budget voté pour le même exercice.

L’écart entre les provisions appelées et les dépenses réelles fait l’objet d’une régularisation sur le compte de chaque copropriétaire, une fois les comptes approuvés. Un budget sous-évalué produit une régularisation à payer ; un budget surévalué, un crédit à imputer.

Cette comparaison est l’un des outils les plus simples du contrôle de la gestion. Des écarts systématiques et importants entre budget et réalisé méritent une explication du syndic, et le conseil syndical, qui contrôle la gestion en application de l’article 21, est en mesure de la demander.

Le vote du budget ne vaut ni approbation des comptes ni quitus

Trois résolutions se succèdent souvent à l’ordre du jour :

• l’approbation des comptes de l’exercice clos, qui arrête la situation comptable ;
• le vote du budget de l’exercice à venir, qui fixe les provisions ;
• éventuellement, le quitus au syndic pour sa gestion.

Chacune se vote séparément, et le rejet de l’une n’entraîne pas celui des autres. Rejeter les comptes ne dispense pas de voter un budget ; voter le budget ne vaut pas approbation du passé.

Contester le budget voté

Le budget voté est une décision d’assemblée. Il se conteste dans les conditions de l’article 42 de la loi de 1965 : par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans le délai qui court à compter de la notification du procès-verbal. Les conditions de cette action sont présentées dans la note sur la contestation d’une décision.

La contestation ne suspend pas l’exigibilité des provisions. Le copropriétaire qui conteste le budget reste tenu de verser les provisions appelées sur la base de la décision tant qu’elle n’est pas annulée.

Les points qui se vérifient avant de voter

Sans examiner aucun cas, le projet de budget joint à la convocation permet quelques contrôles :

• le budget est-il présenté poste par poste, avec le réalisé de l’exercice précédent en regard ?
• des dépenses de travaux hors maintenance courante y ont-elles été intégrées ?
• les postes en forte hausse sont-ils expliqués par un contrat, un tarif ou une décision ?
• la périodicité des provisions proposée correspond-elle à celle du texte ou à une décision de l’assemblée ?
• le budget de l’exercice en cours doit-il être ajusté, et la résolution le prévoit-elle ?

Où vérifier

Le budget prévisionnel et les provisions figurent à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 lue sur Légifrance le 14 septembre 2026. Les travaux hors budget relèvent de son article 14-2, le fonds de travaux de l’article 14-2-1, la déchéance du terme de l’article 19-2, la contestation de l’article 42. La liste des travaux hors budget et la continuité des appels de provisions relèvent du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les règles comptables du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.

Le délai de réunion de l’assemblée après la clôture, la fraction du budget que représente chaque provision et la périodicité de droit commun ne sont pas repris ici : ils se lisent dans la version en vigueur. L’ANIL et l’ARC publient des méthodes de lecture du budget prévisionnel.

Information vérifiée au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.