Les petites copropriétés peuvent décider sans réunir d'assemblée générale

Depuis 2020, la loi de 1965 allège le fonctionnement des très petits syndicats. La consultation sans assemblée existe, mais elle suppose l'unanimité et laisse de côté le budget et les comptes.

Un immeuble de quatre appartements n’a pas grand-chose de commun avec un ensemble de trois cents lots. Pendant longtemps, le statut de la copropriété leur appliquait pourtant les mêmes règles : conseil syndical, comptabilité complète, assemblée générale convoquée dans les formes pour chaque décision. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, a introduit dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un chapitre consacré aux petites copropriétés.

Ce régime est souvent résumé trop vite. Il n’exonère pas les petits syndicats du statut : il en aménage certains points, sous des conditions précises.

Le régime vise deux types de syndicats

L’article 41-8 de la loi de 1965 définit son champ. Les dispositions s’appliquent lorsque le syndicat remplit l’une ou l’autre de deux conditions :

il comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
ou son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Deux précisions de lecture. Le texte ne compte que les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces : les lots qui n’entrent pas dans ces catégories ne sont pas mentionnés dans le décompte. Et le critère budgétaire est une moyenne sur trois exercices, ce qui évite qu’un exercice isolé fasse entrer ou sortir le syndicat du régime.

Le conseil syndical n’est plus obligatoire

L’article 41-9 prévoit que, par dérogation aux articles 21 et 17-1, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.

Dans les autres copropriétés, renoncer au conseil syndical suppose une délibération spéciale de l’assemblée, à une majorité exigeante. Dans une petite copropriété, l’absence de conseil est possible sans ce vote. Le rôle habituel du conseil, qui assiste et contrôle le syndic, est décrit dans la note sur le syndic.

La comptabilité est allégée

L’article 41-10 dispense le syndicat de la comptabilité en partie double prévue par l’article 14-3. Ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

Le budget prévisionnel et l’approbation des comptes demeurent : c’est la technique comptable qui est simplifiée, pas l’obligation de rendre compte.

Une décision peut se prendre sans assemblée

C’est la dérogation la plus visible. L’article 41-12 écarte l’article 17, qui fait de l’assemblée générale le lieu des décisions du syndicat : dans une petite copropriété, les décisions peuvent être prises à l’unanimité par voie de consultation, sans réunir d’assemblée générale.

Trois conditions encadrent ce mécanisme.

L’unanimité. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans ses articles 42-3 et suivants, précise que les décisions prises par consultation ne sont valables que si tous les copropriétaires composant le syndicat ont exprimé leur vote, selon l’une des modalités prévues : présence physique, y compris par délégation de vote, participation à distance lorsque l’assemblée l’a admise, ou courrier papier ou électronique. Un seul refus, ou un seul silence, et la décision ne peut pas être prise par cette voie.

L’exclusion du budget et des comptes. Le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes sont expressément exclus. Ces deux décisions annuelles continuent de relever d’une assemblée générale.

L’organisation par le syndic. La consultation est organisée par le syndic, de sa propre initiative ou à la demande d’un copropriétaire. L’article 42-4 du décret lui impose d’organiser la consultation dans les vingt et un jours suivant la demande d’un copropriétaire. La décision est formalisée à l’expiration du délai fixé par le syndic pour répondre, et consignée dans un procès-verbal établi et signé par le syndic, qui mentionne le sens du vote de chaque copropriétaire.

Ce qui change, ce qui ne change pas

Question	Règle générale	Petite copropriété	Texte
Conseil syndical	Obligatoire, sauf délibération spéciale	Facultatif	Art. 21 et 41-9, loi du 10 juillet 1965
Comptabilité	En partie double	Engagements constatés en fin d’exercice	Art. 14-3 et 41-10
Décisions courantes	En assemblée générale, à la majorité applicable	Possibles par consultation, à l’unanimité	Art. 17 et 41-12
Budget et comptes	En assemblée générale	En assemblée générale	Art. 41-12
Délai de contestation	Deux mois après notification du procès-verbal	Le régime général reste la référence	Art. 42

Le syndic coopératif sans conseil syndical

La forme coopérative repose normalement sur le conseil syndical, dont le président exerce les fonctions de syndic. L’article 41-11 aménage cette forme pour les petites copropriétés qui n’ont pas institué de conseil : l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne alors le syndic parmi ses membres, et peut désigner un suppléant.

Le même article impose un contrepoids : l’assemblée désigne une ou plusieurs personnes, copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées, chargées du contrôle des comptes du syndicat. Il prévoit enfin qu’en cas d’empêchement ou de défaillance du syndic mettant en péril la conservation de l’immeuble ou la santé et la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire.

Les syndicats à deux copropriétaires ont leur propre section

À côté des petites copropriétés, la loi de 1965 consacre une section distincte, aux articles 41-13 à 41-23, aux syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires. Leur situation pose une difficulté particulière, celle du blocage lorsque les deux votes s’opposent, et le texte l’aborde par des règles propres. Ces règles ne se confondent pas avec celles des petites copropriétés et se lisent séparément.

L’assemblée annuelle reste nécessaire

L’exclusion du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes du champ de la consultation a une conséquence directe : même la plus petite copropriété doit réunir une assemblée générale au moins une fois par an pour ces deux décisions. La consultation allège les décisions ponctuelles de l’exercice ; elle ne supprime pas le rendez-vous annuel.

Ce rendez-vous garde les formes habituelles : convocation, ordre du jour, documents joints, procès-verbal notifié aux opposants et aux défaillants. Il est aussi l’occasion d’examiner les décisions prises par consultation au cours de l’exercice, qui figurent dans les procès-verbaux établis par le syndic et doivent être conservées avec les autres archives du syndicat.

Les limites du régime

Le régime des petites copropriétés est dérogatoire, et ce qui n’est pas aménagé reste soumis au droit commun du statut. Les règles de majorité, lorsqu’une assemblée est réunie, restent celles des articles 24 à 26 exposées dans la note sur les règles de majorité. L’organisation générale de l’assemblée, sa convocation et son procès-verbal restent décrits dans la note sur l’assemblée générale.

L’unanimité exigée par la consultation en fait un outil adapté aux décisions consensuelles. Dès qu’un copropriétaire est en désaccord, absent ou injoignable, la voie normale de l’assemblée générale redevient la seule disponible.

Où vérifier

Le régime figure aux articles 41-8 à 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans leur rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Les syndicats à deux copropriétaires relèvent des articles 41-13 à 41-23. Les modalités de la consultation sont précisées par les articles 42-3 à 42-5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur version en vigueur depuis le 4 juillet 2020.

Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur. Le seuil de cinq lots, le plafond de 15 000 € et le délai de vingt et un jours ont été relus à la date indiquée ci-dessous. L’ANIL publie des fiches sur le fonctionnement des petites copropriétés.

Information vérifiée sur Légifrance au 14 septembre 2026. Information générale ; aucune situation individuelle n’est examinée.