Chaque ligne du pré-état daté se trouve déjà dans les pièces de la copropriété

Le vendeur d'un lot n'a pas à attendre le syndic pour renseigner son acquéreur : les chiffres exigés par la loi figurent dans des documents qu'il reçoit ou peut consulter. Encore faut-il savoir lequel lire, et à quelle date.

Le pré-état daté a mauvaise réputation chez les vendeurs : un document de plus, demandé au dernier moment, facturé par le syndic et qui retarde la promesse. Sa matière, pourtant, n’a rien de secret. Les informations financières que l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur sont produites par la vie ordinaire du syndicat : appels de fonds, comptes approuvés, fiche synthétique, procès-verbaux. Un copropriétaire attentif les a presque toutes sous la main.

La question n’est donc pas de savoir qui « détient » le pré-état daté, mais où se trouve chacun de ses chiffres, et de quelle date il parle. C’est l’objet de cette note. Le cadre général — liste complète des annexes, sanction sur le délai de rétractation, différence avec l’état daté — est détaillé dans la note sur les documents obligatoires à la vente d’un lot.

Les quatre informations financières exigées

L’article L. 721-2 range dans sa partie financière quatre séries d’informations. Le tableau indique, pour chacune, la pièce où elle se lit le plus sûrement.

Information exigée	Pièce où la trouver	Point de vigilance
Charges courantes du budget prévisionnel et charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents	Relevés de compte du copropriétaire, appels de fonds trimestriels, annexes des comptes approuvés en assemblée	Ce sont les sommes payées, pas les sommes votées
Sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur	Procès-verbaux des assemblées récentes, échéancier des appels de fonds pour travaux	Un appel voté mais non encore exigible à la date de la vente pèsera sur l’acquéreur
État global des impayés de charges et dette du syndicat envers les fournisseurs	Fiche synthétique de la copropriété, annexes comptables	Chiffres collectifs, arrêtés à la clôture du dernier exercice
Fonds de travaux : sommes détenues et dernière cotisation versée pour le lot	Fiche synthétique, appel de fonds de la cotisation annuelle	La quote-part reste acquise au syndicat après la vente

Les montants ne s’inventent pas et ne s’arrondissent pas : chacun doit pouvoir être rattaché à un document que l’acquéreur, ou son notaire, pourra contrôler.

Le compte du copropriétaire, source de la première ligne

Le relevé individuel de compte retrace, appel par appel, ce que le syndic a demandé au vendeur et ce que celui-ci a réglé. C’est la seule pièce qui distingue les provisions du budget prévisionnel des appels hors budget, et elle couvre naturellement les deux exercices exigés.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose au syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés de la copropriété ; la liste minimale de ces documents a été fixée par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Le relevé de compte et les appels de fonds y figurent en principe : les télécharger avant la mise en vente évite d’avoir à les demander au moment où le calendrier se resserre.

La fiche synthétique, pour les chiffres collectifs

L’impayé global et la dette fournisseurs ne concernent pas le lot vendu ; ils disent la santé du syndicat. Le vendeur ne peut pas les reconstituer seul, et il n’a pas à le faire : ils figurent dans la fiche synthétique que le syndic établit et met à jour chaque année, en application de l’article 8-2 de la loi de 1965. La même fiche indique le montant du fonds de travaux.

Ces chiffres sont arrêtés à la clôture du dernier exercice approuvé. Une vente conclue dix mois plus tard s’appuie donc sur une photographie ancienne ; mieux vaut l’écrire que le taire, en datant chaque rubrique.

Les procès-verbaux, pour ce qui reste à payer

Les sommes « susceptibles d’être dues » par l’acquéreur sont la rubrique la plus utile à l’acheteur et la plus souvent mal renseignée. Elles naissent des décisions d’assemblée : un ravalement voté en juin, payable en quatre appels échelonnés jusqu’à l’année suivante, laisse à la charge du futur copropriétaire les appels exigibles après la vente.

La règle d’attribution est fixée par l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur, les provisions hors budget incombent à celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité, et le solde révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire à cette date. Le compromis peut répartir autrement la charge entre les parties, mais cet aménagement n’est pas opposable au syndicat. Le mécanisme est détaillé dans la note sur la répartition des charges.

Lire les procès-verbaux des trois dernières années, résolution par résolution, permet de dresser la liste des travaux votés et de leur échéancier. C’est aussi ce que fera l’acquéreur.

Ce que le vendeur ne peut pas établir lui-même

Une limite s’impose : le pré-état daté n’est pas l’état daté. Ce dernier, prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, est établi par le syndic seul, à la demande du notaire, avant l’acte authentique. Il arrête les sommes dues entre le vendeur et le syndicat à la date de la mutation et sert de base à l’opposition que le syndic peut former sur le prix, en vertu de l’article 20 de la loi de 1965.

Ses honoraires sont plafonnés : l’article 10-1 de la loi de 1965 renvoie à un décret, et le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a fixé ce plafond à 380 euros TTC. Le pré-état daté, document de pratique sans définition légale, échappe à ce plafond — c’est la raison pour laquelle son prix varie autant d’un syndic à l’autre, et pour laquelle des vendeurs choisissent de le préparer eux-mêmes.

Rédiger le document à partir des pièces réunies

Une fois les pièces rassemblées, la mise en forme compte autant que les chiffres. Le Conseil supérieur du notariat a diffusé un modèle de questionnaire que les notaires connaissent et attendent ; s’y conformer évite les allers-retours avant la promesse.

Deux voies existent. Le syndic peut établir le document, à son tarif. Le vendeur peut aussi le constituer lui-même, ou passer par un service tiers qui propose de remplir ce document en ligne à partir des pièces réunies — le vendeur y dépose ses documents de copropriété et obtient un pré-état daté sur le modèle du Conseil supérieur du notariat, sans passer par le syndic. Le service annonce un traitement en cinq minutes pour 24,99 euros TTC (tarif relevé sur son site le 16 octobre 2026). Il ne remplace pas l’état daté, que le syndic reste seul à délivrer avant l’acte.

Quelle que soit la voie, trois précautions valent pour tous :

dater chaque rubrique en indiquant l’exercice ou l’appel de fonds dont elle provient ;
joindre la pièce source quand elle existe, plutôt que de recopier un montant ;
signaler les décisions récentes dont l’appel n’est pas encore parti, même si le montant exact n’est pas connu.

Les erreurs qui reviennent

Confondre voté et payé. Le budget prévisionnel adopté pour l’exercice en cours n’est pas une charge payée. La loi vise les sommes réglées sur les deux exercices précédents.

Oublier les appels hors budget. Une provision pour travaux appelée l’an dernier figure sur le relevé de compte, pas dans le budget ; l’omettre fausse la photographie que reçoit l’acquéreur.

Ignorer une assemblée tenue entre l’offre et la promesse. Une décision de travaux votée quelques semaines avant la signature change le calcul des sommes dues par l’acquéreur. Le document doit être actualisé.

Présenter un chiffre collectif comme individuel. L’impayé global du syndicat n’est pas une dette du vendeur. Le préciser évite une mauvaise lecture du dossier.

Où vérifier

L’obligation d’information du vendeur relève de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR). La fiche synthétique est prévue par l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’accès en ligne aux documents par son article 18 et le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, l’opposition du syndic par son article 20. La répartition des provisions entre vendeur et acquéreur figure à l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’état daté à son article 5. Le plafond de 380 euros TTC des honoraires de l’état daté résulte du décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Ces textes se lisent sur Légifrance dans leur version en vigueur ; service-public.fr et l’ANIL publient des fiches tenues à jour sur la vente d’un lot de copropriété.

Note rédigée le 16 octobre 2026, à partir des textes cités dans leur version en vigueur à cette date. Information générale ; aucune situation particulière n’est examinée.